Ότι η εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας μπορεί να μην είναι τόσο σαφής όσο φαίνεται
Πραγματικότητα εναντίον Θεωρίας
Θεωρητικά, ο σωστός τύπος ενοικίασης ακινήτων μπορεί να είναι μια καλή επένδυση, ιδιαίτερα όταν λογαριάζετε για την ικανότητά του να χρησιμοποιεί τις σχετικές φορολογικές ελαφρύνσεις.
Και, φυσικά, το βασικό πλεονέκτημα είναι ότι μπορείτε να χρησιμοποιήσετε χρήματα κάποιου άλλου για να εξοφλήσετε το ακίνητο και να συγκεντρώσετε ένα περιουσιακό στοιχείο.
Αλλά η πραγματικότητα δεν αντικατοπτρίζει πάντα τη θεωρία. Για παράδειγμα, ας υποθέσουμε ότι θέλετε να αγοράσετε ένα τετράπλευρο. Συγκεντρώνετε όλες τις σχετικές πληροφορίες, όπως την τιμή αγοράς, την προκαταβολή, τους όρους χρηματοδότησης, την επιδιόρθωση χρημάτων που θα πρέπει να τοποθετήσετε εκ των προτέρων, τους φόρους ακίνητης περιουσίας, τα εκτιμώμενα ετήσια έξοδα συντήρησης και τα αναμενόμενα ενοίκια. Στη συνέχεια προσθέτετε ένα αναμενόμενο ποσοστό κενών θέσεων και πρόσθετα έξοδα που μπορεί να προκύψουν.
Αντιστοιχίστε όλα αυτά με τυχόν πιθανές φορολογικές ελαφρύνσεις που θα σας παράσχει το ακίνητο. Εκτελέστε τους αριθμούς μέσω ενός υπολογιστικού φύλλου, ώστε να μπορείτε να δείτε την επίδραση οποιωνδήποτε εκπτώσεων φόρου ακίνητης περιουσίας που μπορείτε να χρησιμοποιήσετε. Το υπολογιστικό φύλλο θα πρέπει να περιλαμβάνει τη φορολογική σας κατηγορία και την ικανότητά σας να χρησιμοποιείτε τυχόν καθαρές ζημίες ενοικίασης για να αντισταθμίσετε άλλα έσοδα.
Εκμίσθωση Βασικά Αφαίρεση Φόρου ακίνητης περιουσίας
Όταν διαθέτετε ακίνητη περιουσία ενοικίασης, μπορείτε να υποτιμήσετε το περιουσιακό στοιχείο και αυτό δημιουργεί ζημιά από φορολογική άποψη πολύ συχνά, ακόμη και όταν τα έσοδά σας καλύπτουν όλες τις δαπάνες.
Αυτή η απώλεια αναφέρεται συχνά ως η έκπτωση του φόρου ακίνητης περιουσίας. Το εάν μπορείτε πραγματικά να το χρησιμοποιήσετε εξαρτάται από το πόσο άλλα εισοδήματα έχετε.
Εάν έχετε πολύ λίγο φορολογητέο εισόδημα, η ζημία δεν σας ωφελεί πολύ. Και αν έχετε υπερβολικά μεγάλο φορολογητέο εισόδημα - $ 150.000 ή περισσότερο αν είστε άνδρες από το 2017 - δεν επιτρέπεται να χρησιμοποιήσετε την απώλεια, ισχύουν περιορισμοί ως προς το πόσο μεγάλη ζημία μπορείτε να ζητήσετε εάν το τροποποιημένο προσαρμοσμένο ακαθάριστο εισόδημά σας πέσει μεταξύ $ 100.000 και $ 150.000.
Αυτοί οι αριθμοί ισχύουν για τους μοναχούς και τους επικεφαλής των φορολογούμενων των νοικοκυριών, καθώς και για εκείνους που είναι παντρεμένοι και αρχειοθετήσουν από κοινού. Κόψτε τους στο μισό αν είστε παντρεμένοι και καταθέτετε ξεχωριστή επιστροφή.
Αν πέσετε κάπου μεταξύ αυτών των παραμέτρων, η έκπτωση φόρου που δημιουργείται από την κατοχή ενός ακινήτου μπορεί να είναι επωφελής.
Τώρα ας πούμε ότι σας παίρνει περισσότερο από το αναμενόμενο για να πάρετε το ακίνητο σε μορφή έτοιμη προς ενοικίαση. Επιπλέον, αποδεικνύεται ότι τα ενοίκια που πραγματικά μπορείτε να χρεώσετε είναι λιγότερα από αυτά που σας είπε ο πράκτοράς σας. Μπορεί να έχετε αντιληφθεί κάποια από αυτά με το ποσοστό κενών θέσεων που υπολογίσατε, αλλά ίσως αισθάνεστε ότι ίσως αγοράζοντας το ακίνητο δεν ήταν τόσο έξυπνη κίνηση μετά από όλα.
Αλλά η φορολογική έκπτωση που δημιουργήσατε σας έσωσε από 4.000 έως 5.000 δολάρια σε φόρους. Αυτά είναι πραγματικά χρήματα που θα είχαν καταβληθεί στην IRS κατά το τρέχον έτος, ώστε να εξισορροπηθούν.
Πώς η φορολογική έκπτωση επηρεάζει άλλες αποφάσεις σχεδιασμού
Αυτό που αποφασίζετε να κάνετε οικονομικά σε ένα μέρος της ζωής σας, όπως η αγορά επενδύσεων σε ακίνητα, μπορεί να επηρεάσει αυτό που κάνετε σε άλλα μέρη της ζωής σας, όπως η επένδυση σε ένα IRA 401 (k) ή Roth. Αν συνειδητοποιήσετε εξοικονόμηση φόρων ύψους 4.000 έως 5.000 δολαρίων, και όλα τα υπόλοιπα είναι ίσα, θα πρέπει να αυξήσετε τις συνεισφορές σας 401 (k) ;
Οχι απαραίτητα. Λόγω της απώλειας ενοικίου και των άλλων εκπτώσεων σας, ο πραγματικός σας φορολογικός συντελεστής μπορεί να είναι περίπου 15%. Μπορεί να μην έχει νόημα να βάζετε εκπεστέα χρήματα στο σχέδιο 401 (k) για να εξοικονομήσετε μόλις 15%, στη συνέχεια ενδεχομένως να πληρώσετε υψηλότερο φορολογικό συντελεστή 10 χρόνια κάτω από το δρόμο όταν αποσύρετε τα χρήματα. Μια συμβολή του Roth IRA θα είχε πιο νόημα σε αυτή την κατάσταση.
Βεβαιωθείτε ότι έχετε πάρει το χρόνο για να μάθετε και να κατανοήσετε όλους τους κανόνες και τις συνέπειες της φορολογικής κατάστασής σας, και / ή να προσλάβετε έναν εξειδικευμένο οικονομικό σύμβουλο προτού να βγείτε έξω και να μαζέψετε αυτό το ενοικιαζόμενο ακίνητο - και ακόμη και αφού αρχίσετε να πραγματοποιείτε ζημιές για φορολογικούς σκοπούς.