Τι πρέπει να ξέρετε για μικρές πωλήσεις και αποκλεισμούς
Οι σύντομες πωλήσεις και οι κατασχέσεις είναι δύο ξεχωριστοί τύποι συναλλαγών που μοιράζονται τον κοινό παρονομαστή των προβληματικών περιουσιακών στοιχείων, τα οποία περιλαμβάνουν δανειστή υποθηκών. (Δεν είναι εναλλάξιμοι όροι - αν και οι περισσότεροι άνθρωποι δεν το συνειδητοποιούν, υπάρχει διάκριση μεταξύ των δύο.)
Πολλοί αγοραστές σπιτιού ξεκινούν μια αναζήτηση για ανοικτές πωλήσεις και κατασχέσεις με την ελπίδα ότι μπορούν να αγοράσουν ένα φθηνό σπίτι, είτε για επενδυτικούς σκοπούς είτε για να καταλάβουν ως κατοικία.
Πιστεύουν ότι μπορούν να εξοικονομήσουν πολλά χρήματα ή να αγοράσουν ένα σπίτι για πολύ λιγότερο από την αγοραία αξία.
Όταν οι αγοραστές με καλέσουν να πω ότι θέλουν να αγοράσουν μια σύντομη πώληση ή έναν αποκλεισμό, τους δίνω τον πραγματικό έλεγχο. Αυτή η αλήθεια είναι ότι πιθανότατα δεν θα εξοικονομήσουν χρήματα, δεδομένου ότι οι τράπεζες τείνουν να εκτιμούν τόσο τις ανοικτές πωλήσεις όσο και τους κατασχέσεις στην αγοραία αξία, με αποζημίωση για την κατάσταση του ακινήτου. Ωστόσο, υπάρχουν και εξαιρέσεις, και κάθε τόσο η κατάσταση θα είναι σωστή. Είναι περισσότερο η εξαίρεση από τον κανόνα, όμως.
Για να ξεκινήσετε, εξετάστε τις διαφορές μεταξύ των ανοικτών πωλήσεων και των κατασχέσεων.
Βασικά χαρακτηριστικά μιας ακίνητης περιουσίας σύντομης πώλησης
- Ένα μικρό σπίτι πώλησης είναι ένα σπίτι που δεν ανήκει στην τράπεζα. Ωστόσο, προκειμένου η πώληση να κλείσει μεσεγγύηση, η τράπεζα πρέπει να εγκρίνει την πώληση.
- Ο τίτλος είναι ακόμα στο όνομα των ιδιοκτητών σπιτιού, και οι ιδιοκτήτες συχνά ζουν στην ιδιοκτησία, επειδή δεν μπορούν να αντέξουν οικονομικά να πάνε οπουδήποτε αλλού.
- Οι ιδιοκτήτες σπιτιού μπορούν ή όχι να είναι πίσω στις πληρωμές υποθηκών τους . η εγκληματικότητα δεν είναι πάντοτε απαίτηση.
- Πρέπει να υπάρχει μια τεκμηριωμένη επιστολή για την ταλαιπωρία . Αυτή η δυσκολία μπορεί να περιλαμβάνει απώλεια απασχόλησης ή αναγκαστική συνταξιοδότηση, μπορεί να σχετίζεται με την υγεία ή οι πωλητές να μπορούν να διαζευγνύονται ή να αντιμετωπίζουν φυλάκιση.
- Ορισμένες πωλήσεις μικρής διάρκειας περιλαμβάνουν αντίστροφη ενυπόθηκα δάνεια που υπογράφονται από πωλητές που έχουν πεθάνει, ή δεύτερα δάνεια που εκκαθαρίστηκαν σε πτώχευση αλλά δεν απελευθερώθηκαν ποτέ.
- Αν και το σπίτι δεν είναι απαραιτήτως υποβρύχιο, οι περισσότερες ανοικτές πωλήσεις συνεπάγονται την πληρωμή λιγότερου από το πλήρες ποσό στον δανειστή. Ένας πωλητής μπορεί επίσης να τύχει σύντομης πώλησης εάν το μετοχικό κεφάλαιο είναι ανεπαρκές για να πληρώσει όλα τα έξοδα πώλησης όπως οι προμήθειες και τα έξοδα κλεισίματος.
Βασικά χαρακτηριστικά μιας ιδιότητας αποκλεισμού
- Οι αποκλεισμοί είναι κατοικίες που ανήκουν στον δανειστή υποθηκών ή - εάν η υποθήκη ήταν ασφαλισμένη ή εγγυημένη - από μια κρατική οντότητα όπως η Fannie Mae, η Freddie Mac ή η HUD.
- Υπάρχουν διάφοροι τρόποι που ένας δανειστής μπορεί να αποκτήσει τον τίτλο σε μια ιδιοκτησία αποκλεισμού. Ο πιο συνηθισμένος τρόπος είναι να αποκλείσετε τους ιδιοκτήτες σπιτιού για μη πληρωμή της υποθήκης τους. Ωστόσο, μια τράπεζα μπορεί να αποκλείσει για άλλους λόγους, όπως οι διαδικασίες που προσφέρονται όταν ένας ιδιοκτήτης σπιτιού πουλάει το σπίτι σε άλλο άτομο χωρίς να πληρώσει το δάνειο. Οι αντικειμενικές πωλήσεις δεν επιτρέπονται πλέον. Οι τράπεζες μπορούν επίσης να λάβουν τίτλο σε περιουσιακό στοιχείο αποκλεισμού μέσω πράξης αποκλεισμού ή δικαστικής παρέμβασης.
- Όταν οι τράπεζες παίρνουν τίτλο σε ιδιοκτησία αποκλεισμού, εκδιώκουν τους κατοίκους και ασφαλίζουν το σπίτι. Γενικά, μια εταιρεία διαχείρισης περιουσιακών στοιχείων θα κλείσει το νερό και ίσως επιβιβαστεί στα παράθυρα και τις πόρτες και θα αλλάξει τις κλειδαριές. Αυτός είναι ο λόγος για τον οποίο οι κατασχέσεις είναι συχνά μια ματιά στην γειτονιά.
Όροι αποκλεισμού και σύντομες πωλήσεις
Σχεδόν κάθε σύντομη πώληση και αποκλεισμός πωλείται στην παρούσα κατάσταση "όπως είναι".
Ορισμένες τράπεζες θα επενδύσουν στον καθορισμό των σπιτιών αποκλεισμού επειδή οι τράπεζες συνειδητοποιούν ότι μπορούν να αυξήσουν τα κέρδη τους με την αποκατάσταση, αλλά πολλές τράπεζες πωλούν το σπίτι στην ίδια κατάσταση που οι προηγούμενοι κάτοικοι τον άφησαν, μολονότι είναι λυπηρό.
Υπάρχουν μερικές φορές ελαφρυντικές περιστάσεις κάτω από τις οποίες μια τράπεζα θα επιτρέψει τη μείωση των τιμών για ένα σημαντικό ελάττωμα, αλλά αυτό είναι συνήθως σπάνιο. Μπορείτε να ζητήσετε, για παράδειγμα, μείωση ή πίστωση για την αντικατάσταση ενός κλιβάνου ή της στέγης, αλλά εάν η αγορά είναι ζεστή και κάποιος άλλος αγοραστής μπορεί να πληρώσει μετρητά, η τράπεζα πιθανότατα θα απορρίψει αυτό το αίτημα.
Η κύρια διαφορά ανάμεσα σε μια κατάσταση ιδιοκτησίας αποκλεισμού και μια σύντομη κατάσταση πώλησης στο σπίτι είναι η κατάσταση του αποκλεισμού που μπορεί να είναι άγνωστη. Η κατοικία αποκλεισμού θα μπορούσε να είναι κενή για μήνες, ακόμα και χρόνια, κατά τη διάρκεια των οποίων μπορεί να συμβεί μούχλα ή εισβολή νερού. Μερικές φορές ιδιοκτήτες σκουπίδια το σπίτι ή δεν το διατηρούν σωστά όταν το σπίτι είναι σε αποκλεισμό. Σε σύγκριση, οι πωλητές σύντομης πώλησης τείνουν να φροντίζουν καλύτερα τα σπίτια τους και μπορούν να παρέχουν αποκαλύψεις στον αγοραστή.
Μια άλλη διαφορά είναι ότι μια ιδιοκτησία αποκλεισμού μπορεί γενικά να κλείσει εντός 30 ημερών. Μια σύντομη πώληση, η οποία απαιτεί έγκριση από την τράπεζα, μπορεί να διαρκέσει 30 μέρες έως 3 μήνες, κατά μέσο όρο, μόνο για να πάρει τη σύντομη επιστολή έγκρισης πώλησης , και στη συνέχεια άλλες 30 ημέρες για να κλείσει, έτσι ώστε τουλάχιστον δύο φορές το ελάχιστο.
Πού και πώς να αγοράσετε αποκλεισμούς
Εκτός εάν η τράπεζα είναι μικρή και τοπική, είναι απίθανο να προσφέρει σπίτια αποκλεισμού προς πώληση στο κοινό. Οι τράπεζες διαθέτουν γενικά τις κατασχέσεις τους με 5 τρόπους. Με εξαίρεση τη μέθοδο χονδρικής πώλησης, οι περισσότεροι από τους τρόπους με τους οποίους οι τράπεζες πωλούν τις κατασχέσεις τους συνεπάγονται κέρδος στην τράπεζα.
- Στη δημοπρασία του διαχειριστή ή στη δημοπρασία του σερίφη. Αυτή η διαδικασία είναι μια διαδικασία υποβολής προσφορών που λαμβάνει χώρα στα σκαλιά του δικαστηρίου ή σε άλλο δημόσιο κτίριο. Τυπικά οι προσφορές πρέπει να είναι μετρητά και η τράπεζα ορίζει μια ελάχιστη τιμή αποθεματικού. Αν υπάρχουν ανώτερες δεσμεύσεις, ο αγοραστής αναλαμβάνει την ευθύνη για αυτές τις δεσμεύσεις. Οι αγοραστές σε μια δημοπρασία συχνά δεν συνεργάζονται με έναν κτηματομεσίτη.
- Σε μαζική πώληση σε ιδιώτες επενδυτές. Αυτά μπορεί να είναι σπίτια που δεν πωλήθηκαν σε δημοπρασία ή σπίτια η τράπεζα ποτέ δεν έθεσε για δημοπρασία. Η τράπεζα θα συσκευάσει αυτά τα σπίτια σε ομάδες και θα πουλήσει ολόκληρο το πακέτο σε αγοραστή ή εταιρεία επενδύσεων με απότομη έκπτωση.
- Μέσω μιας online εταιρείας δημοπρασιών. Πολλές από τις online δημοπρασίες στο σπίτι τοποθετούν μια δεσμευμένη προσφορά στην οποία το σπίτι δεν θα πουλήσει αν το αποθεματικό δεν ικανοποιηθεί. Συχνά απαιτούν από τον αγοραστή να καταβάλει ένα μπόνους πριμοδότησης, όπως το 5 τοις εκατό πάνω από την προσφερόμενη τιμή ως τέλος στην εταιρεία πλειστηριασμών. Οι αρχικές τιμές πώλησης είναι συχνά χαμηλότερες από την αναγραφόμενη τιμή προσφοράς και μπορεί να φαίνονται απατηλές. Οι περισσότεροι από αυτούς τους ιστότοπους επιτρέπουν στον πράκτορά σας να σας εκπροσωπεί.
- Καταχωρίζοντας το σπίτι με έναν πράκτορα REO και προσφέροντας το σπίτι προς πώληση στο MLS. Ο πράκτορας REO συνεργάζεται με τον διαχειριστή περιουσιακών στοιχείων της τράπεζας και προετοιμάζει ένα BPO. Ο πράκτορας αξιολογεί την κατάσταση και επιτρέπει μια παρακράτηση για την κατάσταση του AS, οπότε το σπίτι είναι βασικά εισηγμένο στην αγοραία αξία. Ο πράκτοράς σας μπορεί να σας εκπροσωπήσει.
- Τοποθετώντας το σπίτι για πώληση στην δικτυακή πύλη του και επιτρέποντας την υποβολή ηλεκτρονικών προσφορών. Αυτό είναι πιο κοινό με τις κυβερνητικές οντότητες. Οι τράπεζες θα πληρώνουν επίσης τον αντιπρόσωπό σας για να σας αντιπροσωπεύσουν.
Πού και πώς να αγοράσετε σύντομες πωλήσεις
Ένας αγοραστής ή επενδυτής δεν επιτρέπεται να αγοράσει μια σύντομη πώληση απευθείας από τον ιδιοκτήτη σπιτιού. Στην πραγματικότητα, πολλές πωλήσεις σε σύντομο χρονικό διάστημα απαιτούν από τον αγοραστή να υπογράψει μια ένορκη ένορκη βεβαίωση που δηλώνει ότι δεν υπάρχει προϋπάρχουσα σχέση μεταξύ πωλητών και αγοραστών. Είχα τις τράπεζες να απορρίψουν μια σύντομη πώληση επειδή ο αγοραστής ήταν ένας γείτονας που έζησε κοντά.
(Επιπλέον, ορισμένα μέρη μπορούν να αντιταχθούν στην πρακτική αυτή και να παρακρατήσουν αυτές τις πληροφορίες από την τράπεζα.Μπορεί να υπογράψουν ένα βραχίονα, αλλά κρυφά δεν αποκαλύπτουν μια σχέση με τον πωλητή.Σε κράτη όπως η Καλιφόρνια, η ενέργεια αυτή θα μπορούσε να συνιστά απλή απάτη υποθηκών πώλησης, που επιτρέπει στην τράπεζα να ακυρώσει την απαλλαγή της ευθύνης που προσφέρεται στον πωλητή.)
Θα πρέπει να προσλάβετε το δικό σας κτηματομεσίτη για να σας αντιπροσωπεύσει όταν αγοράζετε μια σύντομη πώληση. Αυτός ο πράκτορας δεν θα πρέπει να είναι ο πράκτορας εγγραφής. Αξίζετε τη δική σας εκπροσώπηση. Εκτός αυτού, η τράπεζα έχει την τάση να μειώνει την προμήθεια στον κατάλογο πράκτορες που ασκούν διπλή υπηρεσία σε μια σύντομη πώληση.
Ο αντιπρόσωπός σας πρέπει να καθορίσει για εσάς πόσα τράπεζες και εμπράγματα βάρη εμπλέκονται προκειμένου να προετοιμαστείτε επαρκώς για την αναμονή για έγκριση σύντομης πώλησης. Ο πράκτοράς σας μπορεί επίσης να θέλει να επαληθεύσει ότι ο πωλητής πληροί τις προϋποθέσεις για μια σύντομη πώληση. Αν και δεν είναι όλες οι μικρές πωλήσεις απαιτούν μια δυσκολία πωλητή, οι περισσότεροι κάνουν.
Τέλος, μια συμβουλή: οι τράπεζες μπορεί να σας προσφέρουν μια αντίθετη προσφορά και να ζητήσετε υψηλότερη τιμή. Αν το ακίνητο απαιτεί επισκευές, ίσως να είστε επιτυχείς με το κλείσιμο της αποδεκτής τιμής πώλησής σας, εάν παρουσιάσετε στην τράπεζα μερικές τεκμηριωμένες εκτιμήσεις και φωτογραφίες.
Τη στιγμή της συγγραφής, η Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, είναι Broker-Associate στη Lyon Real Estate στο Σακραμέντο, Καλιφόρνια.