Εάν οι ταμειακές ροές δεν αποτελούν πρόβλημα για εσάς, είναι πιθανότατα καλύτερα (από οικονομική άποψη) στις περισσότερες περιπτώσεις να αναδιατυπώσετε ή απλώς να προπληρώσετε την υποθήκη σας.
Αναδιατύπωση έναντι αναχρηματοδότησης
Ποια είναι η διαφορά μεταξύ της αναδιατύπωσης και της αναχρηματοδότησης του στεγαστικού δανείου σας; Ένας γρήγορος ορισμός μπορεί να βοηθήσει.
Η αναμόρφωση γίνεται όταν πληρώνετε ένα σημαντικό ποσό του υπολοίπου του δανείου σας (μερικές φορές με ένα μεγάλο κατ 'αποκοπή ποσό και μερικές φορές με τακτικές επιπλέον πληρωμές) και αλλάζετε το υφιστάμενο δάνειο. Ο δανειστής σας θα υπολογίσει εκ νέου τις μηνιαίες σας πληρωμές βάσει ενός νέου, χαμηλότερου υπολοίπου δανείου. Επειδή το υπόλοιπο του δανείου σας είναι μικρότερο, θα πληρώσετε λιγότερους τόκους για την υπόλοιπη διάρκεια του δανείου σας. Θα έχετε επίσης αυξημένη ταμειακή ροή ως αποτέλεσμα της χαμηλότερης μηνιαίας πληρωμής σας.
Η αναχρηματοδότηση συμβαίνει όταν λάβετε ένα ολοκαίνουργιο δάνειο και το χρησιμοποιήσετε για να εξοφλήσετε το υπάρχον δάνειό σας. Για να είμαι ακριβής, ο νέος δανειστής σας κάνει μια πληρωμή απευθείας στον παλιό σας δανειστή και αρχίζετε να κάνετε πληρωμές στον νέο σας δανειστή. Το δάνειό σας θα είναι (ελπίζω) μικρότερο από ό, τι ήταν όταν δανείστηκε αρχικά, οπότε πρέπει να έχετε χαμηλότερη μηνιαία πληρωμή.
Επιπλέον, πιθανότατα έχει νόημα μόνο η αναχρηματοδότηση εάν παίρνετε χαμηλότερο επιτόκιο, επομένως ίσως ξοδεύετε λιγότερα για το ενδιαφέρον (αλλά θα μπορούσατε να καταλήξετε να δαπανούν περισσότερα ).
Πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα της αναδιατύπωσης
Το κύριο πλεονέκτημα της αναδιατύπωσης είναι η απλότητα. Ο δανειστής σας έχει πιθανώς ένα πρόγραμμα που σας επιτρέπει να αναδιατυπώσετε αρκετά ανώδυνα.
Θα χρεώνουν ένα μικρό τέλος, το οποίο θα πρέπει εύκολα να καλύψετε με τις αποταμιεύσεις που λαμβάνετε και θα έχουν ένα σύνολο κανόνων (όπως πόσο θα χρειαστεί να πληρώσετε προπληρωμές για να μπορέσετε να αναδιατυπώσετε).
Για να αναδιαμορφώσετε το δάνειο σας, δεν χρειάζεται να πληρείτε τις προϋποθέσεις με τον ίδιο τρόπο που θα χρειαστείτε για ένα νέο δάνειο (το οποίο μπορεί να είναι πολλή δουλειά και ίσως δεν είναι δυνατό στην παρούσα κατάσταση). Δεν χρειάζεται να προσκομίσετε αποδείξεις εισοδήματος, να τεκμηριώσετε τα περιουσιακά σας στοιχεία (και από πού προέρχονταν) ή να βεβαιωθείτε ότι τα πιστωτικά σας αποτελέσματα είναι σε κορυφαία μορφή. Έχετε ήδη το δάνειο - ζητάτε απλώς έναν αναλογισμό του χρονοδιαγράμματος απόσβεσης .
Όταν αναδιαμορφώνετε ένα δάνειο, το επιτόκιο δεν αλλάζει (αλλά μπορεί να αλλάξει εάν αναχρηματοδοτήσετε). Υπάρχουν αρκετές εισροές για τον υπολογισμό της μηνιαίας πληρωμής σας: ο αριθμός των υπόλοιπων πληρωμών, το υπόλοιπο του δανείου και το επιτόκιο. Όταν αναδιατυπώνετε, ο δανειστής σας αλλάζει μόνο το υπόλοιπο του δανείου σας.
Σημειώστε ότι η αναδιατύπωση του δανείου δεν είναι η ίδια με την τροποποίηση του δανείου. Εάν είστε υποβρύχιος και αντιμετωπίζετε οικονομικές δυσκολίες, ενδέχεται να υπάρχουν άλλοι τρόποι να αλλάξετε τους όρους του δανείου σας ή να αναχρηματοδοτήσετε.
Πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα της αναχρηματοδότησης
Οι κύριοι λόγοι για την αναχρηματοδότηση θα ήταν να πάρετε μια χαμηλότερη μηνιαία πληρωμή, να προσαρμόσετε το δάνειό σας και ενδεχομένως να πάρετε χαμηλότερο επιτόκιο (το οποίο μπορεί να είναι δύσκολο, ανάλογα με το πότε πήρατε το αρχικό σας δάνειο).
Εάν λάβετε ένα ολοκαίνουργιο δάνειο, θα έχετε τη δυνατότητα να επιλέξετε πόσο χρονικό διάστημα είναι διαρθρωμένο το δάνειο: θα είναι μια υποθήκη 30 ετών, ένα δάνειο σταθερού επιτοκίου 15 ετών ή μια υποθήκη ρυθμιζόμενου επιτοκίου (ARM);
Ωστόσο, ένα ολοκαίνουργιο δάνειο θα μπορούσε να καταλήξει πολύ περισσότερο από μια αναδιατύπωση. Για ορεκτικά, θα πρέπει να πληρώσετε τα έξοδα κλεισίματος (όπως τα τέλη αξιολόγησης, τα τέλη προέλευσης κ.ο.κ.). Αλλά το πραγματικό κόστος μπορεί να είναι το αυξημένο ενδιαφέρον που πληρώνετε. Εάν επεκτείνετε το δάνειό σας για μεγάλο χρονικό διάστημα - παίρνοντας ένα ακόμη δάνειο 30 ετών αφού πληρώσετε το υπάρχον δάνειό σας για τα τελευταία 15 χρόνια - θα ξεκινήσετε από το μηδέν. Με τα περισσότερα δάνεια, πληρώνετε περισσότερο τόκο στα πρώτα χρόνια και πληρώνετε το μεγαλύτερο μέρος του κεφαλαίου στα επόμενα χρόνια. Ένα νέο μακροπρόθεσμο δάνειο θα σας επιστρέψει σε αυτά τα πρώτα χρόνια.
Για να δείτε ένα παράδειγμα του τρόπου πληρωμής του κεφαλαίου και του ενδιαφέροντος, εκτελέστε μερικούς αριθμούς με έναν υπολογισμό απόσβεσης δανείου.
Μην κάνετε Ούτε
Εάν θέλετε πραγματικά να εξοικονομήσετε χρήματα, η καλύτερη επιλογή θα ήταν να περάσετε την αναδιατύπωση και την αναχρηματοδότηση. Αντ 'αυτού, προπληρώστε την υποθήκη σας (είτε με κατ' αποκοπή ποσό είτε με την πάροδο του χρόνου) και συνεχίστε να κάνετε τις μεγάλες απαιτούμενες πληρωμές επίσης.
Εάν αναδιατυπώσετε, θα έχετε τη δυνατότητα να κάνετε μικρότερες πληρωμές, οι οποίες μπορεί να είναι ωραίες, αλλά δεν θα εξοφλήσετε το δάνειό σας γρηγορότερα. Αν αναχρηματοδοτήσετε, θα μπορούσατε να εξοφλήσετε το δάνειό σας αργότερα από ό, τι επρόκειτο να πάτε, και αυτό απλά βγάζει το αναπόφευκτο. Αλλά εάν προπληρώσετε και συνεχίσετε να κάνετε την αρχική μηνιαία πληρωμή, θα εξοικονομήσετε χρήματα σε τόκους και θα εξοφλήσετε την υποθήκη σας νωρίς.