Αναρωτηθήκατε για τις διαφορές μεταξύ co-ops και condos; Δεν είσαι μόνος. Αν και μπορεί να σας εκπλήξει να μάθετε ότι τα condos δεν έγιναν δημοφιλή μέχρι τη δεκαετία του 1960. Όταν οι κατευθυντήριες γραμμές του FHA επέτρεψαν τελικά τη χρηματοδότηση των condos, η έννοια του complex condo απογειώθηκε. Πριν από αυτό, σχεδόν όλα τα κτίρια που επέτρεπαν πολλούς πολλούς ιδιοκτήτες ήταν συνεταιρισμοί. Σήμερα, θα βρείτε τα περισσότερα από τα co-ops ή συνεταιριστικά κτίρια κατοικιών σε μεγάλες μητροπολιτικές πόλεις.
Οι άνθρωποι τείνουν να συνδέουν τους co-ops με τη Νέα Υόρκη, αλλά μπορείτε επίσης να βρείτε co-ops σε μεγάλες πόλεις όπως το Σαν Φρανσίσκο, Μινεάπολις, Ουάσιγκτον, Ατλάντα, Βοστώνη, Σιάτλ, Ινδιανάπολη, Ντιτρόιτ και Σικάγο, Τούσον και Φοίνιξ, συμπεριλαμβανομένων μερικών στη Φλόριντα και άλλων που πασπαλίσθηκαν σε όλη την Ανατολική Ακτή.
Τι είναι το Co-Op;
Ένα co-op δεν είναι πραγματικά ακίνητο. Τα ακίνητα είναι γη, σε συνδυασμό με τυχόν διαρθρωτικές βελτιώσεις, συμπεριλαμβανομένων των υπογείων και των αεροπορικών δικαιωμάτων. Αντ 'αυτού, ένα co-op είναι μια εταιρεία. Όταν ένας αγοραστής αγοράζει ένα co-op, ο αγοραστής αγοράζει μετοχές στην εταιρεία και το δικαίωμα να κατέχει μια συγκεκριμένη μονάδα. Ένας αγοραστής co-op δεν αγοράζει τη μονάδα ή ένα τμήμα του ίδιου του κτιρίου.
Επιπλέον, ένας αγοραστής co-op μπορεί ή δεν μπορεί να χρηματοδοτήσει την αγορά του co-op. Δεν είναι κάθε τράπεζα να κάνει δάνειο co-op. Μεταξύ των τραπεζών που θα κάνουν δάνειο co-op, δεν είναι κάθε co-op χαρακτηρισμένο ως ένα εξειδικευμένο κτίριο.
Οι αγοραστές θα πρέπει να ελέγξουν με το δανειστή τους για να μάθουν αν ο co-op βρίσκεται στον εγκεκριμένο κατάλογο.
Ένας αγοραστής co-op πληρώνει επίσης ένα μηνιαίο τέλος στο co-op. Το εν λόγω τέλος περιλαμβάνει ένα ποσοστό prorata για την υποθήκη του κτιρίου, εάν υπάρχει. οι μισθοί ενός θυρωρού, του προσωπικού συντήρησης, ενδεχομένως ενός οικονομολόγου. ασφάλιση για τη δομή. την τακτική συντήρηση, τη συντήρηση και τον καθαρισμό των κοινόχρηστων χώρων, συμπεριλαμβανομένων των φόρων ακίνητης περιουσίας.
Ένα πιθανό μειονέκτημα για έναν συνεταιρισμό, λένε επικριτές, είναι το γεγονός ότι ένας ιδιοκτήτης θα πληρώσει συχνά δύο υποθήκες. Θα πληρώσει τη δική της υποθήκη για το co-op και την υποθήκη του κτιρίου για το co-op, το οποίο θα μπορούσε επίσης να αναχρηματοδοτήσει δάνειο για να πληρώσει για βελτιώσεις κεφαλαίου για το κτίριο.
Τι είναι ένα διαμέρισμα;
Σε αντίθεση με ένα co-op, όταν ένας αγοραστής αγοράζει ένα condo, ο αγοραστής αγοράζει ακίνητη περιουσία. Ο αγοραστής κατέχει το χώρο μεταξύ των τοίχων, των ορόφων και των οροφών, γενικά στο μέσο. Η μονάδα αξιολογείται ξεχωριστά για φορολογικούς σκοπούς και ο αγοραστής καταβάλλει τους φόρους απευθείας στον εκτιμητή κομητείας (ή μέσω του λογαριασμού κατασχέσεως του δανειστή).
Ένα condo μπορεί να χρηματοδοτηθεί ξεχωριστά και το ακίνητο είναι εξασφαλισμένο με πράξη εμπιστοσύνης ή υποθήκη, ανάλογα με τους νόμους της πολιτείας. Ο δομικός σχεδιασμός ενός condo είναι μια μεμονωμένη μονάδα, η οποία μπορεί να είναι μια ενιαία ιστορία, πολλαπλές ιστορίες ή ακόμα και αποσπασμένη. Για παράδειγμα, έχω ένα σπίτι μονοκατοικίας στη Χαβάη που χαρακτηρίζεται ως condo, ωστόσο είναι μια ελεύθερη διαρρύθμιση, με τη δική της αυλή.
Ο αγοραστής ενός διαμερίσματος επίσης, όπως ένας αγοραστής co-op, πληρώνει μηνιαία τέλη. Αυτά τα τέλη καταβάλλονται στην ένωση ιδιοκτητών σπιτιού . Οι αμοιβές προς την HOA πληρώνουν για τη συντήρηση των κοινόχρηστων χώρων, του εξωτερικού του κτιρίου, της οροφής, της ασφάλισης, της διαχείρισης συσχέτισης και μπορεί συχνά να περιλαμβάνουν μερικές από τις υπηρεσίες κοινής ωφέλειας, όπως το νερό και η συλλογή απορριμμάτων.
Ορισμένα HOA τέλη περιλαμβάνουν τέλη για ένα clubhouse, εγκαταστάσεις άσκησης και μια πισίνα / spa.
Περισσότερες διαφορές μεταξύ ενός Co-op και ενός διαμερίσματος
Σε γενικές γραμμές, ένα co-op είναι συχνά φθηνότερο να αγοράσετε από ένα condo, πράγμα που σημαίνει ότι μπορεί να κοστίσει περισσότερο για να αγοράσει ένα condo. Ωστόσο, το εμπόριο είναι τα τέλη που καταβάλλονται σε ένα co-op μπορεί να είναι υψηλότερα από τα HOA τέλη ενός condo.
Μια μεγάλη διαφορά μεταξύ ενός co-op και ενός condo είναι το γεγονός ότι κανένα ζεστό σώμα με μετρητά δεν μπορεί να αγοράσει ένα co-op. Οι συνεταιρισμοί διοικούνται από ένα διοικητικό συμβούλιο, το οποίο καθορίζεται από τους μετόχους του co-op. Τα καταστήματα διοικούνται από ένα διοικητικό συμβούλιο, αλλά αυτά τα συμβούλια δεν εγκρίνουν τους αγοραστές. Το συμβούλιο των co-op έχει το δικαίωμα να εγκρίνει έναν μελλοντικό αγοραστή. Ενώ ο αγοραστής δεν μπορεί να απορριφθεί λόγω διακρίσεων που ορίζονται από το δίκαιο περί στέγασης , οι αγοραστές πρέπει να περάσουν έναν αυστηρό έλεγχο.
Ορισμένοι συνεταιρισμοί δεν επιτρέπουν στους ξένους αγοραστές να αγοράσουν μια μονάδα. Πολλοί συνεταιρισμοί δεν επιτρέπουν στους επενδυτές ή στους αγοραστές δεύτερης κατοικίας, όπως προτιμούν τους κατόχους του κατόχου. Τα συμβούλια Co-op θα εξετάσουν λεπτομερώς την αίτηση του δυνητικού αγοραστή, την οικονομική κατάσταση, τον κατάλογο περιουσιακών στοιχείων και υποχρεώσεων, την πιστωτική έκθεση, τα τραπεζικά υπόλοιπα, συμπεριλαμβανομένης επισκόπησης των συστατικών επιστολών από φίλους και επιχειρηματικούς συνεργάτες.
Ενώ αυτή η διαδικασία μπορεί να φαίνεται σαν μια ακραία εισβολή της ιδιωτικής ζωής, οι ιδιοκτήτες σε ένα co-op εγκρίνουν αυτή τη διαδικασία, επειδή μπορούν να είναι ιδιαίτερα επιλεκτικοί των ανθρώπων που ζουν στο κτίριο. Όταν κάποιος αγοράζει ένα condo, δεν υπάρχει διαδικασία επιλογής των γειτόνων, κανένας τρόπος να αποφευχθεί μια δυναμική μπάντα death metal να πάρει τα τέταρτα δίπλα.
Από την άλλη πλευρά, το συμβούλιο co-op εγκρίνει επίσης την τιμή αγοράς. Εάν η τιμή είναι τόσο χαμηλή που θα μπορούσε να επηρεάσει τις αξίες των άλλων μετόχων, ένα διοικητικό συμβούλιο μπορεί να αρνηθεί να εγκρίνει την πώληση. Ένα condo HOA δεν έχει τέτοια εξουσία να εμποδίσει την πώληση.
Πολλά συγκροτήματα condo περιορίζουν τον αριθμό των ενοικίων ως ποσοστό των συνολικών μονάδων. Το ποσοστό κυμαίνεται γενικά από το 80 τοις εκατό που κατέχεται από τον ιδιοκτήτη στο 50 τοις εκατό. Αυτό έχει ως στόχο να εμποδίσει το συγκρότημα να μετατραπεί σε συγκρότημα διαμερισμάτων και να μειώσει τις τιμές. Οι περισσότεροι συνεταιρισμοί δεν επιτρέπουν εκμισθώσεις ούτε ενοικιάσεις.
Κάποιος μπορεί να ζήσει σε συγκρότημα condo για χρόνια και ποτέ δεν ξέρει τους γείτονες. Αυτό είναι απίθανο να συμβεί σε ένα co-op όπου οι ιδιοκτήτες γνωρίζουν τους πάντες και τα πάντα για σένα.
Τη στιγμή της συγγραφής, η Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, είναι Broker-Associate στη Lyon Real Estate στο Σακραμέντο, Καλιφόρνια.