Ή έκανε κάποιο είδος επισκευής που ήταν μια βελτίωση, αποκατάσταση ή προσαρμογή στην οποία ένα σημαντικό μέρος του ακινήτου ή του εξοπλισμού ήταν κατεστραμμένο και αντικαταστάθηκε.
Αυτό που έχουμε εδώ είναι μια ευκαιρία να κάνουμε μερική διάθεση της παλιάς περιουσίας και να εκμεταλλευτούμε τη νέα ιδιοκτησία.
Θα σας πούμε για την ιδέα και τα μαθηματικά πίσω από μερικές διατάξεις, και θα σας δώσω ένα παράδειγμα για να συνεργαστείτε.
Η ιδέα: Αν πρέπει να την αντικαταστήσουμε, μπορούμε να απορρίψουμε την παλιά και να κεφαλαιοποιήσουμε τη νέα ιδιότητα
Φανταστείτε μια στέγη. (Ναι, αυτό είναι ένα από τα παραδείγματα που δίνει η IRS στους τελικούς κανονισμούς της, συν το ότι είναι εύκολο να φανταστούμε, γι 'αυτό είναι το παράδειγμα που θα μείνουμε εδώ). FYI για το πλήρες κείμενο αυτών των κανονισμών, βλ. TD 9689 , Καθοδήγηση σχετικά με τις διατάξεις απτής αποβιβάσιμης περιουσίας. (Μέχρι στιγμής, αυτή είναι η μόνη ηλεκτρονική θέση για να βρείτε το πλήρες κείμενο των 26 CFR 1.168 (i) -8.)
Έτσι, έχουμε έναν πελάτη που έχει ένα ακίνητο ενοικίασης. Ο πελάτης αντικαθιστά την οροφή. Η παλιά οροφή απομακρύνεται και τα υλικά ανακυκλώνονται ή απορρίπτονται. Η παλιά οροφή δεν είναι πια, αλλά το κόστος της στέγης περιλαμβάνεται στο κόστος ολόκληρου του κτιρίου. Πίσω όταν ο πελάτης αγόρασε το ακίνητο, ο πελάτης πλήρωσε μια τιμή, και η τιμή ήταν για τη γη και το κτίριο, και η στέγη ήταν σίγουρα μέρος του κτιρίου. Έτσι, το κόστος της παλιάς στέγης είναι στο κόστος του κτιρίου, το οποίο μεταφέρεται στη φορολογική δήλωση του πελάτη και αποσβένεται πάνω από 27,5 ή 39 έτη (για οικιστικά ή εμπορικά ακίνητα, αντίστοιχα).
Μερική διάθεση σημαίνει ότι εξάγουμε το κόστος της παλιάς στέγης από το κόστος του κτιρίου, απορρίπτουμε την παλιά οροφή και εκμεταλλευόμαστε και αρχίζουμε να υποτιμούμε τη νέα στέγη. Βγάζει νόημα?
Θα υπάρξει πολλή συμμετοχή του Μαθηματικού
«Δεν έχω χρόνο για μαθηματικά», μου είπε ένα CPA στις αρχές Απριλίου. Κατανοητός.
Ας επικεντρωθούμε στο καλό αυτό κάνει ο πελάτης μας. Βγάζουμε την παλιά οροφή; Ναί. Και πωλούμε αυτό; Όχι. Έτσι, δεν υπάρχουν ακαθάριστα έσοδα από την πώληση. Έτσι, το κέρδος από τη διάθεση θα έχει μηδενικά έσοδα μείον την υπόλοιπη βάση κόστους, πράγμα που σημαίνει ότι έχουμε μια απώλεια. Αυτός είναι ένας αρνητικός αριθμός εισοδήματος που μεταφέρεται στο μπροστινό μέρος του 1040 . Και οι αρνητικοί αριθμοί εισοδήματος κάνουν τι; Μειώνουν το συνολικό εισόδημα, μειώνουν το προσαρμοσμένο μεικτό εισόδημα, μειώνουν το φορολογητέο εισόδημα και μειώνουν το φόρο
Αλλά περιμένετε ότι υπάρχουν περισσότερα. Οι ζημίες μειώνουν το εισόδημα και αυτό σημαίνει ότι μειώνεται το εισόδημα για τους σκοπούς της μέτρησης των απωλειών παθητικής δραστηριότητας και για τη μέτρηση του φόρου εισοδήματος , του πρόσθετου φόρου Medicare, του εναλλακτικού ελάχιστου φόρου και ενός πλήθους άλλων υπολογισμών που εξαρτώνται από το εισόδημα. Έτσι, αν δεν έχετε χρόνο να κάνετε τα μαθηματικά, επεκτείνετε και κάνετε τα μαθηματικά όταν έχετε κάποιο χρόνο στον εγκεφάλου. Θα ωφελήσει τον πελάτη τώρα και στο μέλλον.
Θα ωφελήσει τον πελάτη στο μέλλον; Ναι, επειδή εξετάζουμε τη συσσωρευμένη απόσβεση. Όταν διαθέτουμε ένα μερικό στοιχείο, αφαιρούμε τόσο το κόστος όσο και τη σωρευμένη απόσβεση από το αρχικό στοιχείο. Έχουμε τώρα μια εκπεστέα απώλεια τώρα. Και με τη μείωση του ποσού της σωρευμένης απόσβεσης, έχουμε λιγότερες αποσβέσεις για να ανακτήσουμε εάν και πότε το ακίνητο πωλείται στο μέλλον.
Ποτέ μην περάσετε μια ευκαιρία για να εξοικονομήσετε χρήματα δύο φορές.
Τα βήματα με λίγα λόγια
- Μετρήστε το κόστος της αντικατάστασης ιδιοκτησίας
- Χρησιμοποιώντας αυτό το κόστος, εργάζονται προς τα πίσω για να μετρήσετε το ιστορικό κόστος του αρχικού ακινήτου.
- Χρειαζόμαστε ρυθμό αλλαγής.
- Χρησιμοποιώντας το ρυθμό μεταβολής, εκπτώστε το σημερινό κόστος στο ιστορικό κόστος του.
- Διαχωρισμός βάσης και απόσβεση.
- Απόρριψη του μερικού περιουσιακού στοιχείου: υπολογισμός κέρδους ή ζημίας.
- Κεφαλαιοποιήστε και αρχίστε να υποτιμάτε το νέο στοιχείο.
Παράδειγμα
Ένας φορολογούμενος έχει μια κατοικημένη ιδιοκτησία ενοικίασης. Εδώ είναι τα σχετικά γεγονότα:
Ο φορολογούμενος αγοράζει το σπίτι και το εκμισθώνει | |
Τοποθετείται σε ημερομηνία υπηρεσίας για το σπίτι: | 09/01/2011 |
Κόστος του κτιρίου (όχι γη): | 250.000 δολάρια |
Προηγούμενη απόσβεση (έως το τέλος του 2013): | $ 20.833 |
Ο φορολογούμενος αντικαθιστά την οροφή | |
Η στέγη τίθεται σε λειτουργία | 11/1/2014 |
Κόστος της νέας οροφής: | $ 12.000 |
Βήμα 1: Μετρήστε το κόστος της αντικατάστασης
Αυτό είναι τα 12.000 δολάρια για τη νέα στέγη, στο παραπάνω παράδειγμα. Από πού προέρχεται αυτός ο αριθμός; Ο πελάτης μου έδωσε όλες τις αποδείξεις πληρωμής και τιμολόγια για τους στέγες. Προσθέσαμε τα έξοδα. (Τώρα, φυσικά, τα έξοδα σπάνια προστίθενται σε μια στρογγυλή φιγούρα, όπως οι δώδεκα χιλιάδες παραπάνω. Κρατάω το παράδειγμά μου εύκολο να το καταλάβω.)
Βήμα 2: Μετρήστε το ιστορικό κόστος της αρχικής ιδιότητας
Για να διαχωρίσουμε το αρχικό κόστος της στέγης (ή οποιουδήποτε άλλου στοιχείου του κτιρίου για το οποίο θέλουμε να κάνουμε μερική διάθεση), το IRS λέει ότι μπορούμε να χρησιμοποιήσουμε "οποιαδήποτε εύλογη μέθοδο" για να καθορίσουμε το αρχικό κόστος εφόσον η μέθοδος είναι " εφαρμόζεται με συνέπεια σε όλα τα τμήματα του ίδιου περιουσιακού στοιχείου" (Κανονισμοί Δημοσίου 1.168 (i) -8 (f) (3)).
Ποιες είναι οι εύλογες μέθοδοι;
- Για τις αποκαταστάσεις μόνο , χρησιμοποιήστε τη μέθοδο έκπτωσης του δείκτη τιμών παραγωγού.
- Κατανομή του κόστους του αρχικού περιουσιακού στοιχείου βάσει αναλογίας του κόστους αντικατάστασης της μερικής διάθεσης με το κόστος αντικατάστασης του συνολικού περιουσιακού στοιχείου.
- Μελέτη διαχωρισμού κόστους.
- Τα αρχεία του φορολογούμενου.
"Τυπικά συνήθως βλέπουμε τη μέθοδο επαναφοράς δείκτη τιμών παραγωγού", δήλωσε ο Phil Zaman , πιστοποιημένος δημόσιος λογιστής που διευθύνει τα προγράμματα εκμάθησης σε CBIZ & Mayer Hoffman McCann PC
Η μέθοδος έκπτωσης του δείκτη τιμών παραγωγού λειτουργεί μόνο για αποκαταστάσεις, προειδοποίησε ο Zaman. Δεν μπορούμε να το χρησιμοποιήσουμε για βελτιώσεις / βελτιώσεις ή προσαρμογές. "
"Η προεξόφληση είναι σαν να αυξάνεται το ενδιαφέρον, αλλά αντίστροφα" εξήγησε ο Zaman. Είπε επίσης ότι η μέθοδος έκπτωσης είναι η «πιο αντικειμενική των επίσημα εγκεκριμένων» μεθόδων που περιγράφονται στους κανονισμούς των Υπουργείων Οικονομικών, σημείο 1.168 (i) -8.
Μια δεύτερη μέθοδος, δήλωσε ο Zaman, είναι να ληφθεί το κόστος αντικατάστασης του στοιχείου και να διαχωριστεί από το κόστος αντικατάστασης για το σύνολο του περιουσιακού στοιχείου. Αυτό έχει ως αποτέλεσμα μια αναλογία που στη συνέχεια πολλαπλασιάζεται με το αρχικό κόστος του συνόλου του περιουσιακού στοιχείου.
Μια τρίτη μέθοδος είναι η πρόσληψη επαγγελματιών για τη διενέργεια μελέτης σχετικά με το κόστος διαχωρισμού, την οποία οι φορολογούμενοι «μπορούν να κάνουν ανά πάσα στιγμή», δήλωσε ο Zaman.
Τέλος, οι φορολογούμενοι που έχουν κατασκευάσει το περιουσιακό στοιχείο μπορούν να χρησιμοποιήσουν τα δικά τους αρχεία για να καθορίσουν το κόστος κάθε συστατικού στοιχείου.
Βήμα 2Α: Εύρεση της έκπτωσης χρησιμοποιώντας το δείκτη τιμών παραγωγού
Πρώτον, μπορούμε να χρησιμοποιήσουμε είτε τον Δείκτη Τιμών Παραγωγού για τελικά προϊόντα είτε τον διαδότη του, τον Δείκτη Τιμών Παραγωγού για Τελική Ζήτηση .
- Αυτοί οι δείκτες μπορούν να βρεθούν στον ιστοχώρο δεδομένων του Γραφείου Εργατικών Στατιστικών.
- http://www.bls.gov/data/
- Στη συνέχεια, μετακινηθείτε προς τα κάτω, όπου αναγράφεται Τιμές - Παραγωγός .
- Στη συνέχεια, κάτω από αυτή την ενότητα, δείτε το πού αναφέρει τα στοιχεία των εμπορευμάτων, συμπεριλαμβανομένων των δεικτών FD-ID "headline" .
- Τώρα κοιτάξτε προς τα δεξιά και κάντε κλικ στην επιλογή Κορυφαίες επιλογές (το εικονίδιο με το αστέρι).
- Αυτό μας δίνει διάφορους δείκτες από τους οποίους μπορούμε να επιλέξουμε.
- "Γενικά, χρησιμοποιείτε είτε την τελική ζήτηση είτε τα τελικά προϊόντα (ούτε εποχικά διορθωμένα)", λέει ο Zaman.
- Επομένως, είτε επιλέξτε Τελική ζήτηση - WPUFD4.
- Ή επιλέξτε Τελικά προϊόντα - WPUSOP3000.
- Ο τελικός δείκτης ζήτησης ξεκινάει από τον Νοέμβριο του 2009 και προχωράει.
- "Τα τελικά προϊόντα (WPUSOP3000) πηγαίνουν πίσω στο 1947", λέει ο Zaman.
- "Μπορείτε να ρυθμίσετε τα έτη που εμφανίζονται στο επάνω μέρος της σελίδας", επισημαίνει ο Zaman.
- Ο Zaman προειδοποιεί επίσης ότι μπορεί να θέλετε να εργαστείτε με ένα μόνο σύνολο δεικτών.
Αντιγράψτε τα σχετικά δεδομένα PPI και επικολλήστε τα σε ένα υπολογιστικό φύλλο.
Για παραπομπή, εδώ είναι τα δύο σύνολα δεδομένων με τα οποία πρέπει να εργαστούμε για το παράδειγμά μας.
Πίνακας 1. Δείκτης Τιμών Παραγωγού - Τελική Ζήτηση Εμπορεύματος (WPUFD4) | ||||||||||||
Ετος | Ιαν | Φεβρουάριος | Παραμορφώνω | Απρ | Ενδέχεται | Ιούνιος | Ιουλ | Αυγ | Σεπ | Οκτ | Νοέμβριος | Δεκ |
2011 | 103.4 | 104.2 | 105.2 | 105.9 | 106.1 | 106 | 106.3 | 106.4 | 106.6 | 106.3 | 106.4 | 106 |
2012 | 106.6 | 107.1 | 107.7 | 108 | 107.8 | 107.4 | 107.4 | 107.7 | 108.2 | 108,3 | 108.2 | 108 |
2013 | 108,3 | 108.8 | 109.1 | 109 | 108.8 | 109.2 | 109.5 | 109.5 | 109.4 | 109.7 | 109.4 | 109.3 |
2014 | 109.7 | 110.1 | 110.8 | 111 | 111.1 | 111.2 | 111.6 | 111.6 | 111.1 | 111.4 | 110,9 (Ρ) | 110,5 (Ρ) |
Πίνακας 2. Δείκτης Τιμών Παραγωγού - Εμπορεύματα Τελικών Προϊόντων (WPUSOP3000) | ||||||||||||
Ετος | Ιαν | Φεβρουάριος | Παραμορφώνω | Απρ | Ενδέχεται | Ιούνιος | Ιουλ | Αυγ | Σεπ | Οκτ | Νοέμβριος | Δεκ |
2011 | 184.4 | 186.6 | 189,1 | 191.4 | 192,5 | 191.4 | 192.2 | 191.7 | 192.6 | 191.8 | 191.7 | 191,1 |
2012 | 192 | 192.9 | 194.4 | 194.9 | 193.7 | 192.8 | 193.2 | 195.4 | 196.7 | 196.3 | 194.5 | 193.7 |
2013 | 194.8 | 196.3 | 196.6 | 195.9 | 196.8 | 197.2 | 197.2 | 197.9 | 197.3 | 196.9 | 196 | 196.5 |
2014 | 198 | 198.8 | 200.3 | 202 | 201.8 | 202.8 | 202.9 | 202.4 | 201,7 | 200.3 | 198.1 (Ρ) | 195,6 (Ρ) |
Υποσημειώσεις: Αν δείτε (R) δίπλα σε ένα ευρετήριο, σημαίνει ότι ο αριθμός έχει αναθεωρηθεί. (P) σημαίνει Προκαταρκτική. "Όλοι οι δείκτες υπόκεινται σε αναθεώρηση τέσσερις μήνες μετά την αρχική δημοσίευση," λέει το BLS.
Τώρα θα βρούμε το προεξοφλητικό επιτόκιο.
Το ενοίκιο αρχικά τέθηκε σε λειτουργία στις 1 Σεπτεμβρίου 2011. Δίνουμε έμφαση στους έντονους (παραπάνω) δείκτες για την ημερομηνία αυτή.
Η οροφή τέθηκε σε λειτουργία την 1η Νοεμβρίου 2014. Ομοίως, υπογραμμίζουμε με έντονους τόνους τους δείκτες εκείνης της ημερομηνίας.
Εδώ είναι το τμήμα μαθηματικών. Βρίσκουμε την ποσοστιαία μεταβολή μεταξύ των δύο δεικτών. Ας ξεκινήσουμε με την τελική ζήτηση PPI-Commodities (Πίνακας 1). Το μάθημα πηγαίνει έτσι:
Δείκτης κατά την ημερομηνία θέσης σε λειτουργία για την αποκατάσταση | 110.9 | Νοέμβριος 2014 |
Δείκτης κατά την ημερομηνία θέσης σε λειτουργία για το αρχικό στοιχείο | 106.6 | Σεπτέμβριος 2011 |
Ποσοστιαία μεταβολή μεταξύ των δύο δεικτών | 0.040337711 | = (110,9-106,6) / 106,6 |
Εκφράστε αυτό ως ποσοστό. | 4.0338% |
- Χρησιμοποιώντας την τελική ζήτηση PPI-Commodities, έχω ρυθμό μεταβολής (R FD ) ίση με 4,03%.
Ας κάνουμε το ίδιο πράγμα, αυτή τη φορά για τα τελικά προϊόντα PPI-Commodities (Πίνακας 2).
Δείκτης κατά την ημερομηνία θέσης σε λειτουργία για την αποκατάσταση | 198,1 | Νοέμβριος 2014 |
Δείκτης κατά την ημερομηνία θέσης σε λειτουργία για το αρχικό στοιχείο | 192.6 | Σεπτέμβριος 2011 |
Ποσοστιαία μεταβολή μεταξύ των δύο δεικτών | 0.028556594 | = (198,1-192,6) / 192,6 |
Εκφράστε αυτό ως ποσοστό. | 2.85566% |
- Χρησιμοποιώντας το προϊόν PPI-Commodities Finished Goods, έχω ρυθμό μεταβολής (R FG ) ίσο με 2.86%.
Βρήκαμε δύο διαφορετικούς ρυθμούς έκπτωσης (R FD και R FG ). Δεδομένου ότι το IRS μας επιτρέπει να χρησιμοποιήσουμε οποιαδήποτε εύλογη μέθοδο, πρέπει να μάθω ποια μέθοδος θα είναι πιο λογική για τον πελάτη μου. (Θα το κάνουμε αυτό στο βήμα 4, παρακάτω.) Μόλις αποφασίσουμε για το δείκτη που θα χρησιμοποιήσουμε, θα το σημειώσουμε στο μόνιμο αρχείο του πελάτη έτσι ώστε να θυμόμαστε να χρησιμοποιήσουμε την ίδια μέθοδο όταν κάνουμε περαιτέρω μερικές διατάξεις σε αυτό το ίδιο ακίνητο ενοικίασης.
Τώρα κάνουμε το βήμα 2Α.
Βήμα 2Β: Χρησιμοποιώντας τον ρυθμό αλλαγής, μειώστε το κόστος της τρέχουσας ημέρας πίσω στο ιστορικό κόστος
Υπάρχουν δύο μαθηματικά ισοδύναμοι τρόποι υπολογισμού της έκπτωσης.
- Χωρίστε το κόστος αντικατάστασης κατά 1 + R. ή
- Πολλαπλασιάστε το κόστος αντικατάστασης από τον ΔΤΠ για το μήνα που αρχικά τέθηκε σε λειτουργία και διαιρέστε από τον ΔΤΠ για τους μήνες που αντικαταστάθηκε.
Και οι δύο πρέπει να έχουν την ίδια απάντηση. Για συντομία, θα σας δείξω μόνο την πρώτη μέθοδο.
Κόστος αντικατάστασης (RC) = 12.000 δολάρια
Ο ρυθμός μεταβολής (R) είναι είτε R FD = 4,03% ή R FG = 2,86%
Αν R = R FD = 4,03% | Εάν R = R FG = 2,86% | |
RC / (1 + R) | 12.000 / (1 + 4.03%) | 12.000 / (1 + 2.86%) |
12.000 / (104.03%) | 12.000 / (102.86%) | |
11,535,1341 | 11666.3426 | |
Ιστορικό κόστος της αρχικής οροφής είναι | 11.535 δολάρια | 11.666 δολάρια |
Τι λέμε λοιπόν εδώ; Από το συνολικό κόστος του κτιρίου (αρχικά 250.000), $ 11.535 ή $ 11.666 από αυτά διατίθενται στην αρχική στέγη. Στηρίζουμε αυτό το γεγονός λαμβάνοντας το πραγματικό κόστος για την αντικατάσταση της στέγης ($ 12,000) και την προεξόφληση αυτού του κόστους χρησιμοποιώντας ένα από τα δύο μέτρα του Δείκτη Τιμών Παραγωγού. Ποια μέθοδος θα είναι καλύτερη για τον πελάτη μας; Θα το καταλάβουμε στο βήμα 4.
Βήμα 3: Διαχωρισμός βάσης και απόσβεσης
Οι στόχοι εδώ είναι να διαχωρίσουμε το αρχικό περιουσιακό στοιχείο και την απόσβεσή του σε δύο περιουσιακά στοιχεία. Με αυτόν τον τρόπο μπορούμε να διαθέσουμε ένα και να κρατήσουμε το άλλο.
Θα σας δείξω πρώτα τα αποτελέσματα και στη συνέχεια θα μιλήσουμε για το πώς να το κάνουμε.
Βάση διαχωρισμού και απόσβεση εάν χρησιμοποιούμε R FD = 4,03% | ||
Περιουσιακό στοιχείο | Μη διορθωμένη βάση | Προηγούμενη υποτίμηση (έως το τέλος του 2013) |
Αρχικό κτίριο | 250.000 | 20,833 |
Μετά τον διαχωρισμό: | ||
Κτίριο (λιγότερο παλιά οροφή) | 238,465 | 19.872 |
Παλιά οροφή | 11,535 | 961 |
Νέα στέγη | 12.000 | n / a |
Βάση διαχωρισμού και απόσβεση εάν χρησιμοποιούμε R FG = 2,86% | ||
Περιουσιακό στοιχείο | Μη διορθωμένη βάση | Προηγούμενη υποτίμηση (έως το τέλος του 2013) |
Αρχικό κτίριο | 250.000 | 20,833 |
Μετά τον διαχωρισμό: | ||
Κτίριο (λιγότερο παλιά οροφή) | 238,334 | 19,861 |
Παλιά οροφή | 11.666 | 972 |
Νέα στέγη | 12.000 | n / a |
Σημείωση: οι τιμές βάσης και υποτίμησης του κτιρίου (λιγότερο παλιά οροφή) συν την παλιά οροφή προσθέτουν τα στοιχεία για το αρχικό κτίριο. (Δηλαδή, 238.465 + 11.535 = 250.000 για τη βάση και παρομοίως 19.872 + 961 = 20.833 για την προηγούμενη απόσβεση, στο γράφημα χρησιμοποιώντας το R FD παραπάνω.) Δεν έχουμε χάσει καμία βάση ή υποτίμηση. Απλώς διαιρέσαμε το αρχικό ποσό σε δύο χωριστά περιουσιακά στοιχεία.
Γιατί υπάρχει προηγούμενη υποτίμηση μέχρι το τέλος του 2013; Επειδή το φορολογικό μας λογισμικό θα υπολογίσει την απόσβεση για το 2014, μόλις βάλουμε τα περιουσιακά στοιχεία σωστά.
Πώς να πάρετε αυτούς τους αριθμούς; Η πρώτη γραμμή, σχετικά με το αρχικό κτίριο, που προέρχεται από το φορολογικό λογισμικό μας ή από τα προγράμματα απόσβεσης του πελάτη στην επιστροφή τους για το προηγούμενο έτος.
Το βασικό σχήμα για την παλιά στέγη: χρειαζόμαστε αυτό το μαθηματικό πάνω. Παρατηρήστε την εικόνα 11.535 για την παλιά οροφή. Αυτό είναι R FD από πάνω. Θα μπορούσαμε επίσης να χρησιμοποιήσουμε το R FG .
Ο βασικός αριθμός για το κτίριο λιγότερο στέγη: πήραμε την αρχική βάση και αφαιρέσαμε την παλιά οροφή.
Οι τιμές απόσβεσης για το κτίριο μείον την παλιά οροφή και για την παλιά στέγη: υπάρχουν δύο μέθοδοι για να το βρεις αυτό. Υπάρχει η μέθοδος του William. Και υπάρχει η μέθοδος του Phil Zaman. Η μέθοδος του William πηγαίνει έτσι:
- Χωρίστε το ιστορικό κόστος της παλιάς στέγης με το συνολικό αρχικό κόστος για να πάρετε ένα ποσοστό,
- Τότε πολλαπλασιάστε αυτό με τα αρχικά στοιχεία απόσβεσης για να βρείτε την απόσβεση που αποδίδεται στο αντικατασταθέν στοιχείο.
Και η μέθοδος του Zaman; Υπολογίστε την απόσβεση για το κτίριο χωρίς την παλιά οροφή και για την παλιά οροφή.
Υπολόγισα με δύο τρόπους. Χρησιμοποιώντας τη μέθοδο μου, πήρα $ 961,23 απόσβεσης που αποδίδεται στην παλιά οροφή. Χρησιμοποιώντας τη μέθοδο του Zaman, πήρα 961,24 δολάρια απόσβεσης που αποδόθηκε στην παλιά οροφή. Έτσι, μετά από στρογγυλοποίηση, και οι δύο είχαν ως αποτέλεσμα την ίδια απάντηση: $ 961. Ενώ η μέθοδος μου λειτουργεί καλά επειδή μπορούμε να κάνουμε τα μαθηματικά σε ένα υπολογιστικό φύλλο, νομίζω ότι η μέθοδος του Zaman είναι τεχνικά ο ακριβής τρόπος για να γίνει αυτό.
- Εδώ είναι ένας εύχρηστος υπολογιστής απόσβεσης που βρήκα στο διαδίκτυο, ενώ έκανα έρευνα για αυτό το άρθρο. Σημειώστε αυτό το θέμα, καθώς θα είναι χρήσιμο περισσότερο από μία φορά.
- http://www.calculatorsoup.com/calculators/financial/depreciation-property-realestate.php
Βήμα 4: Υπολογίστε κέρδος ή ζημία στην μερική διάθεση
Εδώ είναι τα αποτελέσματα, και στη συνέχεια θα σκάψουμε στις λεπτομέρειες.
Εάν R = R FD = 11,535 | |||
Ακαθάριστα έσοδα | -0- | (τα υλικά διαλύθηκαν) | |
Βάση κόστους του στοιχείου | 11,535 | ||
Λιγότερη προηγούμενη απόσβεση | (961) | ||
Μειωμένη τρέχουσα υποτίμηση | -0- | Ας υποθέσουμε μηδέν για τώρα | |
Προσαρμοσμένη βάση | 10,574 | ||
Κέρδος ή απώλεια | (10.574) | ||
Αν R = R FG = 11,666 | |||
Ακαθάριστα έσοδα | -0- | (τα υλικά διαλύθηκαν) | |
Βάση κόστους του στοιχείου | 11.666 | ||
Λιγότερη προηγούμενη απόσβεση | (972) | ||
Μειωμένη τρέχουσα υποτίμηση | -0- | Ας υποθέσουμε μηδέν για τώρα | |
Προσαρμοσμένη βάση | 10,694 | ||
Κέρδος ή απώλεια | (10.694) | ||
Σημείωση: αγνοώ την υποτίμηση για το τρέχον έτος. Γιατί; Για τον άμεσο σκοπό μας τώρα, πρέπει να καταλάβουμε ποια μέθοδο έκπτωσης θα λειτουργήσει καλύτερα για τον πελάτη μας. Και αυτό μπορούμε να κάνουμε σε ένα πρόγραμμα υπολογιστικών φύλλων. Όταν κάνετε τον πραγματικό υπολογισμό κέρδους / ζημιάς, το φορολογικό μας λογισμικό θα υπολογίσει την απόσβεση του τρέχοντος έτους και θα το βάλει στα σωστά σημεία.
Κοιτάξτε τα δύο αποτελέσματα. Ανάλογα με τη μέθοδο που επιλέγουμε για το προεξοφλητικό επιτόκιο (R), έχουμε απώλεια ύψους $ 10.574 (χρησιμοποιώντας τον δείκτη τελικής ζήτησης) ή $ 10.694 (χρησιμοποιώντας τον δείκτη τελικών προϊόντων). Ποιο θα είναι το καλύτερο για αυτόν τον συγκεκριμένο πελάτη; Η απώλεια $ 10.694.
Δηλώνω στο αρχείο του πελάτη ότι επιλέξαμε να χρησιμοποιήσουμε τα Τελικά Προϊόντα PPI-Commodities για τον υπολογισμό των μερικών διαθεσίμων σε αυτή την ιδιοκτησία ενοικίασης. Και τώρα μεταφέρω τους κατάλληλους υπολογισμούς (χρησιμοποιώντας το R FG ) στο φορολογικό λογισμικό.
Τώρα, ας σκεφτούμε τι συμβαίνει. Ο Δείκτης Τελικών Προϊόντων είχε ως αποτέλεσμα καλύτερη απόδοση για αυτόν τον συγκεκριμένο πελάτη. Υπάρχει τρόπος που θα μπορούσα να επιταχύνω τη διαδικασία λήψης αποφάσεων, έτσι δεν έπρεπε να κάνω τόσο πολύ μαθηματικά; Παρατηρώ ότι (R FD ) είναι 4,03% και (R FG ) είναι 2,86%, σε σχέση με το σχετικό χρονικό πλαίσιο σε αυτό το παράδειγμα. Ο δείκτης τελικών προϊόντων, ο οποίος είχε χαμηλότερο ρυθμό μεταβολής, είχε ως αποτέλεσμα μια μεγαλύτερη ιστορική βάση και μεγαλύτερη απώλεια. Υποθέτω ότι οποιοσδήποτε ρυθμός αλλαγής είναι χαμηλότερος θα έχει ως αποτέλεσμα μια μεγαλύτερη ιστορική βάση και, κατά συνέπεια, μεγαλύτερη απώλεια. Θα συνεχίσω να τρέχω τους υπολογισμούς και στους δύο τρόπους μέχρι να καταλάβω αν αυτή είναι μια αληθινή δήλωση ή όχι.
Ας το βάλουμε αυτό εντελώς
Ο πελάτης μας αντικατέστησε την οροφή του ενοικιαζόμενου ακινήτου του. Θα κοστίσει $ 12.000 για να βάλει σε αυτή τη νέα στέγη. Υπολογίσαμε ότι το κόστος της παλιάς στέγης ήταν 11.666 δολάρια, με την προεξόφληση του κόστους αντικατάστασης από τον Δείκτη Τιμών Παραγωγού. Σε αυτό το σενάριο, ο PPI για τα τελικά προϊόντα υπολογίστηκε ως το πλέον συμφέρουσα προεξοφλητικό επιτόκιο. Χρησιμοποιώντας το ιστορικό κόστος, διαχωρίζουμε τη βάση και τις αποσβέσεις που σχετίζονται με την παλιά οροφή από το κτίριο. Κρατάμε το υπόλοιπο κτίριο στα βιβλία και υποτιμάται κανονικά. Διαθέτουμε την παλιά οροφή, με αποτέλεσμα την απώλεια $ 10.694. Προσθέτουμε τη νέα στέγη στο τμήμα πάγιων στοιχείων του φορολογικού μας λογισμικού και αρχίζουμε να το υποτιμάμε.
Πώς προέκυψε αυτό για τον πελάτη μας; Όχι μόνο ο πελάτης μας έχασε ζημιά $ 10.694 στη σελίδα 1 του Έντυπο 1040, αλλά αυτό επίσης μείωσε το εισόδημά του για τους περιορισμούς απώλειας παθητικής δραστηριότητας, γεγονός που με τη σειρά του αύξησε πόση παθητική ζημία αφαιρέθηκε φέτος. Αυτή η αυξημένη απώλεια παθητικής δραστηριότητας περαιτέρω μείωσε το εισόδημά του. Για έναν πελάτη στο φορολογικό σκέλος 28%, μπορεί να αναμένουμε ότι η φορολογική εξοικονόμηση από μερική διάθεση θα είναι 10.694 x 28% = 2.994 δολάρια. Αλλά επειδή μειώσαμε το εισόδημα αρκετά ώστε να πάρουμε περισσότερες απώλειες παθητικής δραστηριότητας, οι πραγματικές φορολογικές αποταμιεύσεις διαμορφώθηκαν σε περίπου $ 4.000.
Έτσι, αν σκέφτεστε, αγόρι, αυτό είναι βέβαιο ότι είναι πολλά μαθηματικά. Ίσως να βάζετε ένα επιπλέον χρήματα στην τσέπη του πελάτη σας θα σας παρακινήσει να πυροβολήσετε το υπολογιστικό φύλλο σας και να χτυπήσετε ορισμένους αριθμούς.
Περαιτέρω ανάγνωση σχετικά με τα θέματα της αποζημίωσης επισκευών, των μερικών διατάξεων και των νέων "επισκευαστικών κανονισμών":
- Για περισσότερες λεπτομέρειες σχετικά με μερικές διατάξεις, δείτε το άρθρο του Steve Nelson, Μερικές Διατάξεις και ο νέος Κανονισμός περί Ακίνητης Περιουσίας στην Evergreen Small Business .
- Για μια επισκόπηση των "επισκευαστικών ρυθμίσεων", δείτε το άρθρο μου, Αφαίρεση των επισκευών και των δαπανών συντήρησης.
- Το IRS επεκτείνει το χρόνο για να πραγματοποιήσει την εκ των υστέρων μερική εκχώρηση των περιουσιακών στοιχείων (Parker Tax Publishing, 29 Σεπτεμβρίου 2014).
- Μια βαθιά ματιά: Το IRS παρουσιάζει λεπτομερείς συχνές ερωτήσεις που εξηγούν τους κανονισμούς επισκευής (Parker Tax Publishing, 14 Μαρτίου 2015).
- Κανονισμοί για τις Ενσώματες Ακίνητες Περιουσίες - Προσανατολισμός Καθοδήγησης και Πόρων (AICPA.org).
- Ποιοι φορολογούμενοι πρέπει να γνωρίζουν για να συμμορφωθούν με τους τελικούς κανονισμούς για τα ενσώματα αγαθά ( ο φορολογικός σύμβουλος, AICPA.org, 1 Απριλίου 2015).
- Τελικό σύνολο ρυθμίσεων επισκευής. Έκδοση ( Ο φορολογικός σύμβουλος, AICPA.org, 1 Νοεμβρίου 2014).
- Regs. Κυβερνητικές Διατάξεις Αποσπώμενης Ιδιοκτησίας (Εφημερίδα της Λογιστικής, 13 Αυγούστου 2014).
- Τελευταίο φορολογικό έτος για την διεκδίκηση ζημιών σε μερικές παρατάξεις πριν από το 2014 (Moss Adams, Νοέμβριος 2014).
- TD 9689, Καθοδήγηση σχετικά με τις διατάξεις απτής αποσβέσιμης περιουσίας (IRS.gov)
- Δημοσίευση 544, Πωλήσεις και Άλλες Διαθεσίσεις Περιουσιακών Στοιχείων (IRS.gov)