Ίσως ακούσετε τη λέξη escrow πολλές φορές κατά τη διάρκεια της συναλλαγής αγοράς στο σπίτι σας και ο όρος μπορεί να προκαλέσει σύγχυση επειδή χρησιμοποιείται για να περιγράψει διαφορετικά γεγονότα που συμβαίνουν πριν και μετά τον οικισμό, την ημέρα κλεισίματος όταν το ακίνητο γίνει δικό σας .
Ας ρίξουμε μια ματιά στον ορισμό του όρου μεσεγγύηση και στους διάφορους τρόπους με τους οποίους μπαίνει στο παιχνίδι κατά τη διάρκεια της συναλλαγής αγορών σας στο σπίτι.
Escrow: Έγγραφα ή κάτι άλλο αξίας, συχνά χρήματος, που τηρείται από ένα ουδέτερο τρίτο μέρος προκειμένου να χρησιμοποιηθεί αργότερα για να εκπληρώσει μια υποχρέωση.
Escrow κατά τη διάρκεια της διαδικασίας αγοράς στο σπίτι
Καθαρές καταθέσεις χρημάτων
Εάν αγοράζετε ένα σπίτι, η πρώτη σας έκθεση σε μεσεγγύηση πιθανότατα συνδέεται με την αξιόπιστη κατάθεση χρημάτων που συνόδευσε την προσφορά σας για την αγορά του σπιτιού. Αυτά τα χρήματα πιθανότατα πήγαν στο λογαριασμό εμπιστοσύνης κάποιου, όπου θα παραμείνουν σε μεσεγγύηση , προστατεύονται από αυτό το ουδέτερο τρίτο μέρος μέχρι να πιστωθεί σε εσάς όταν η συναλλαγή κλείσει (ή είναι διασκορπισμένη με άλλους τρόπους αν η συναλλαγή αποτύχει να κλείσει).
Συνεργάτης μεσεγγύησης
Θα ακούσετε τον όρο μεσεγγύηση που χρησιμοποιείται για την περιγραφή της εταιρείας τίτλου, του δικηγόρου ή άλλου προσώπου που προσλαμβάνεται για να χειριστεί τη συναλλαγή κλεισίματος. Το πρόσωπο αυτό ονομάζεται συχνά πράκτορας μεσεγγύησης επειδή διατηρεί όλα τα έγγραφα και τα κεφάλαια που σχετίζονται με τη συναλλαγή μέχρι την ημέρα του κλεισίματος.
Λογαριασμοί Escrow δανειστή
Ο όρος μεσεγγύηση χρησιμοποιείται και πάλι για να περιγράψει τους λογαριασμούς που ο δανειστής σας δημιουργεί για να πληρώσει τους ασφαλισμένους και τους φόρους ακίνητης περιουσίας σας όταν γίνουν οφειλόμενοι. Θυμηθείτε τα αρχικά PITI; Τους είδατε όταν ο δανειστής υπολογίζει την προβλεπόμενη μηνιαία πληρωμή σας. Αυτά τα γράμματα αντιπροσωπεύουν τα στοιχεία κάθε πληρωμής:
Οι φόροι και οι ασφαλιστικοί λογαριασμοί αποστέλλονται συνήθως απευθείας στον δανειστή σας. Και οι δύο αυτοί λογαριασμοί καταβάλλονται ετησίως, αλλά οι περισσότεροι δανειστές απαιτούν από εσάς να πληρώνετε 1 / 12ο του ετήσιου λογαριασμού κάθε μήνα. Ο δανειστής καταθέτει τις μερικές πληρωμές σε ένα λογαριασμό μεσεγγύησης, όπου θα συσσωρεύονται μέχρι να έρθει η ώρα να πληρώσετε τους φόρους και τις ασφάλειες σας το επόμενο έτος.
Θα αρχίσετε να χρηματοδοτείτε τους λογαριασμούς μεσεγγύησης κάνοντας πληρωμή σε αυτούς κατά το κλείσιμο.
- Ρ , κύριος
- Εγώ , ενδιαφέρον
- Τ , Φόροι
- Εγώ , Ασφαλιστική
Οδηγίες RESPA για λογαριασμούς Escrow
Ο νόμος περί διακανονισμού ακινήτων (RESPA) περιλαμβάνει νόμους που πρέπει να τηρούν όλοι οι δανειστές κατά τη χρηματοδότηση και τη διαχείριση των λογαριασμών μεσεγγύησης.
Η RESPA δεν απαιτεί από τους δανειολήπτες να διατηρούν λογαριασμό μεσεγγύησης με τον δανειστή τους - οι δανειστές λαμβάνουν αυτή την απόφαση. Οι νόμοι ρυθμίζουν τα μέγιστα ποσά που ένας δανειστής μπορεί να απαιτήσει από τον δανειολήπτη να διατηρήσει σε λογαριασμό μεσεγγύησης.
Μαξιλάρια λογαριασμού μεσεγγύησης
Οι δανειστές μπορούν να απαιτήσουν από τους δανειολήπτες να διατηρήσουν ένα μαξιλάρι ή υπερβάλλον υπόλοιπο στους λογαριασμούς τους μεσεγγύησης για να καλύψουν τις απρόβλεπτες αυξήσεις των φόρων και των ασφαλιστικών λογαριασμών του επόμενου έτους.
Το μαξιλάρι δεν μπορεί να υπερβαίνει το ένα έκτο του συνολικού ποσού που καταβάλλεται κάθε χρόνο από τον λογαριασμό. Αυτό συνήθως ανέρχεται σε δύο μήνες πληρωμών μεσεγγύησης.
Οι περισσότεροι δανειστές απαιτούν πλέον από τους δανειολήπτες να χρηματοδοτούν τους λογαριασμούς μεσεγγύησης τους στα μέγιστα ποσά.
Πρέπει οι δανειστές να πληρώνουν τόκους από χρήματα που κρατούνται σε λογαριασμούς μεσεγγύησης; Το RESPA δεν απαιτεί από τους δανειστές να καταβάλλουν τόκους, αλλά μερικά κράτη.
Τι γίνεται αν ο δανειστής μου δεν πληρώσει τους φόρους μου εγκαίρως; Ο δανειστής θα πρέπει να πληρώσει τους φόρους σας εγκαίρως εάν οι πληρωμές υποθηκών σας καταβληθούν εγκαίρως. Ο δανειστής πρέπει να πληρώσει τις τυχόν κυρώσεις που σας έχουν επιβληθεί για καθυστερημένη πληρωμή. Εάν ο δανειστής αρνείται, μπορείτε να υποβάλετε επίσημη καταγγελία με RESPA.
Τι πρέπει να κάνω εάν ο δανειστής μου δεν πληρώσει την ασφάλεια κινδύνου μου και η πολιτική ακυρωθεί; Οι δανειστές οφείλουν να πραγματοποιούν τις πληρωμές εγκαίρως, εάν οι πληρωμές υποθηκών σας ήταν εγκαίρως. Επικοινωνήστε με τον δανειστή αμέσως και στείλτε με φαξ ένα αντίγραφο του ασφαλιστικού λογαριασμού, φροντίζοντας να το στείλετε στο σωστό τμήμα. Συζητήστε με έναν πληρεξούσιο αν υποστείτε ζημιές εξαιτίας της αποτυχίας του δανειστή να πληρώσει.
Μερικοί άνθρωποι επιλέγουν να πληρώσουν το παρελθόν οφειλόμενο ασφάλιστρο για να βεβαιωθείτε ότι η κάλυψή τους δεν έχει λήξει, και στη συνέχεια να ασχοληθεί με το δανειστή για να το πάρει πίσω.
Τι γίνεται αν ο δανειστής μου απαιτεί να κρατήσω πάρα πολλά χρήματα σε μεσεγγύηση; Ρωτήστε τον δανειστή σας για μια εξήγηση εάν απαιτεί να κρατάτε ένα μαξιλάρι μεσεγγύησης που ισούται περισσότερο με το 1 / 6ο πλεονάζον κεφάλαιο που αναφέρθηκε παραπάνω. Εάν η απάντησή τους σε εσάς δεν είναι ικανοποιητική, καταθέστε καταγγελία στο HUD.