Τι να κάνετε εάν βρίσκεστε σε οικονομικά προβλήματα με το σπίτι σας
Δεν θέλω να ρίξω κρύο νερό στο πάρτυ σας, αλλά θα ήθελα να επεκτείνω μια προσοχή.
Η πραγματικότητα είναι ότι εκατομμύρια ιδιοκτήτες σπιτιού έχουν κλείσει στον αποκλεισμό . Πολλοί από αυτούς τους ανθρώπους κάποτε αισθάνθηκαν ως ευχαριστημένοι και αισιόδοξοι για την αγορά τους όπως εσείς.
Μετά από όλα, όταν αγοράζετε ένα σπίτι, η ιδέα ότι ένα σπίτι μπορεί να υποστεί έναν αποκλεισμό είναι ίσως το τελευταίο πράγμα στο μυαλό σας.
Πώς μπορείτε να αποφύγετε αυτόν τον κίνδυνο; Συνέχισε να διαβάζεις.
Γιατί οι ιδιοκτήτες σπιτιού χάνουν τα σπίτια τους;
Τα περισσότερα σπίτια εμπίπτουν σε αποκλεισμό, αφού ο ιδιοκτήτης αθετήσει - ή σταματήσει να κάνει πλήρεις πληρωμές - για το ενυπόθηκο δάνειο. Πώς συμβαίνει αυτό;
Μερικές φορές, αυτό συμβαίνει επειδή ο ιδιοκτήτης υπερεκτιμάται , αγοράζοντας περισσότερο σπίτι από ό, τι λογικά μπορεί να αντέξει οικονομικά. Ομοίως, ο δανειστής προσέφερε επίσης δάνειο σε έναν αγοραστή χωρίς όρους. κάποιος που δεν έπρεπε να έχει λάβει ένα στεγαστικό δάνειο αυτού του μεγέθους. (Πριν από την ύφεση πολλοί δανειστές δεν επαληθεύτηκαν τα εισοδήματα ενός ατόμου πριν από τη χορήγηση δανείου.) Δεν αποτελεί έκπληξη το γεγονός ότι πολλοί υποψήφιοι δανείων ισχυρίστηκαν ότι κέρδισαν περισσότερα χρήματα από ό, τι πραγματικά.
Άλλες φορές, ο ιδιοκτήτης αθετεί τις υποχρεώσεις του μετά από μια σειρά απροσδόκητων γεγονότων, όπως η απώλεια της εργασίας ή η αντιμετώπιση μεγάλων ιατρικών λογαριασμών, γεγονός που επηρεάζει την ικανότητά τους να πραγματοποιούν μηνιαίες πληρωμές υποθηκών.
Σε ορισμένες περιπτώσεις, ο ιδιοκτήτης έβγαλε μια δεύτερη υποθήκη και δαπάνησε τα χρήματα για υποχρεώσεις (και όχι για εισοδήματα), τα οποία μείωσαν τη συνολική καθαρή τους αξία και βλάπτουν την ικανότητά τους να επιστρέψουν στο δεύτερο νόμισμα.
Σε άλλες περιπτώσεις, ο ιδιοκτήτης αποδέχεται μια υποθήκη με ρυθμιζόμενο επιτόκιο , υποθέτοντας ότι θα είναι σε θέση να εκπληρώσει την υποχρέωση πληρωμής αν το επιτόκιο αυξηθεί.
(Ομοσπονδιακός νόμος απαιτεί από τον δανειστή να αποκαλύψει το μέγιστο επιτόκιο που μπορεί να πληρώσει ο ιδιοκτήτης σύμφωνα με τους όρους του τιμολογίου υποθηκών με ρυθμιζόμενο επιτόκιο.) Ο ιδιοκτήτης απολαμβάνει για λίγο ένα χαμηλό εισαγωγικό επιτόκιο, αλλά όταν αυτά αυξάνονται, ο ιδιοκτήτης ανακαλύπτει πληρώνουν αυτές τις πληρωμές είναι πιο δύσκολο από ό, τι είχαν προβλέψει, και πέφτει σε καθυστερήσεις.
Και σε πολλές περιπτώσεις, ο ιδιοκτήτης του σπιτιού συνειδητοποιεί ότι αυτός ή αυτή είναι "υποβρύχιος" στην υποθήκη τους (μια έννοια που θα συζητήσουμε παρακάτω) και συμπεραίνει ότι το περπάτημα είναι η πιο λογική επιλογή.
Όπως μπορείτε να δείτε, υπάρχουν πολλοί λόγοι για τους οποίους οι ιδιοκτήτες καθυστερούν στις πληρωμές τους.
Πώς μπορείτε να προστατεύσετε τον εαυτό σας;
Κανείς δεν θέλει να σκεφτεί για τη διαδικασία του ενδεχόμενου αποκλεισμού. Πρέπει όμως να εξετάσουμε σκληρά τους παράγοντες κινδύνου που μπορεί να μας οδηγήσουν στην απειλή αποκλεισμού εάν θέλουμε να αναπτύξουμε μια ισχυρή και υπεύθυνη προσέγγιση στα προσωπικά μας οικονομικά.
Επιπλέον, πρέπει επίσης να κατανοήσουμε τον τρόπο με τον οποίο λειτουργεί η διαδικασία αποκλεισμού, ώστε εάν το μέλλον μας στρέψει το χειρότερο, θα έχουμε κάποια ιδέα για το τι θα μπορούσε να προχωρήσει. Αυτό θα μας βοηθήσει να μάθουμε τι άλλες επιλογές μπορούμε να επιλέξουμε.
Σε αυτό το άρθρο, θα καλύψουμε πρώτα τους κυριότερους παράγοντες κινδύνου που θα μπορούσαν να οδηγήσουν σε αποκλεισμό και στη συνέχεια να βουτήξουμε στην πραγματική διαδικασία.
Κίνδυνοι που οδηγούν σε αποκλεισμό
Περίπου 7 εκατομμύρια άνθρωποι έχασαν τα σπίτια τους κατά τη διάρκεια της Μεγάλης ύφεσης, σύμφωνα με την CBS News.
Ενώ ο αριθμός των κατασχέσεων έχει επιβραδυνθεί έκτοτε, πολλοί ιδιοκτήτες σπιτιού εξακολουθούν να αντιμετωπίζουν προβλήματα. Από το τέλος του 2015, περίπου 4,3 εκατομμύρια ιδιοκτήτες σπιτιού ήταν υποβρύχιοι, πράγμα που σημαίνει ότι ο ιδιοκτήτης σπιτιού κατέχει ένα σπίτι που αξίζει λιγότερο από το ποσό που οφείλουν στην υποθήκη τους.
Η υποβρύχια στο σπίτι σας είναι ένας από τους μεγαλύτερους παράγοντες κινδύνου που υποδηλώνουν αποκλεισμό. Εξάλλου, αν το σπίτι αξίζει λιγότερο από το οφειλόμενο υπόλοιπο, μπορείτε να καταλήξετε ότι είναι απλώς πιο λογικό να περπατάτε μακριά.
Πριν όμως λάβετε αυτή την απόφαση, εδώ είναι μια προειδοποίηση: το περπάτημα έχει σημαντικές επιπτώσεις για την πίστη σας . Μπορεί να βλάψει την ικανότητά σας να αγοράσετε ένα άλλο σπίτι στο μέλλον, καθώς και την ικανότητά σας να νοικιάσετε σπίτια, να ανοίξετε πιστωτικές κάρτες, να δανειστείτε σε άλλα είδη δανείων και ακόμα να απολαύσετε ορισμένες θέσεις εργασίας.
Τι πρέπει να κάνετε εάν το σπίτι σας είναι υποβρύχιο ; Ίσως θελήσετε να κρατήσετε στο σπίτι και να περιμένετε για το ακίνητο να ανακτήσει την αξία του. Εάν πρέπει να μετακινήσετε, μπορείτε να νοικιάσετε το σπίτι σε έναν ενοικιαστή. Εναλλακτικά, αν πρέπει να πουλήσετε το σπίτι, θα μπορούσατε να ζητήσετε από τον δανειστή σας έγκριση σύντομης πώλησης (θα το συζητήσουμε παρακάτω) ή να φέρετε μετρητά στο τραπέζι κλεισίματος.
Τι γίνεται αν δεν είστε υποβρύχιος αλλά αγωνίζεστε να κάνετε πληρωμές ;
Πρώτον, πριν αγοράσετε ένα σπίτι, αγοράστε ένα λιγότερο ακριβό σπίτι από αυτό για το οποίο πληρείτε τις προϋποθέσεις. Δεν χρειάζεται να αγοράσετε ένα σπίτι με τιμές στο μέγιστο ποσό του δανείου που δικαιούστε να λάβετε.
Πολλοί άνθρωποι στο χώρο της ακίνητης περιουσίας λένε ότι η ίδια η υποθήκη σας θα πρέπει να βυθίσει το ένα τρίτο της αμοιβής σας στο σπίτι. Ο αριθμός αυτός δεν περιλαμβάνει επισκευές, συντήρηση , υπηρεσίες κοινής ωφέλειας και άλλα συναφή έξοδα. Ωστόσο, ο αριθμός αυτός μπορεί να είναι υπερβολικά υψηλός. Δοκιμάστε αυτήν την προσέγγιση: ως γενικός κανόνας, επιδιώξτε όλες τις πληρωμές που σχετίζονται με το σπίτι σας, συμπεριλαμβανομένων των υπηρεσιών κοινής ωφέλειας, των επισκευών και της συντήρησης, να φτάσετε περίπου στο 25 με 30% της αμοιβής σας στο σπίτι.
Επιπλέον, διατηρήστε ένα ταμείο έκτακτης ανάγκης που καλύπτει τουλάχιστον έξι μήνες των δαπανών σας. Διατηρήστε αυτό το ταμείο έκτακτης ανάγκης σε λογαριασμό ταμιευτηρίου με βάση τα χρήματα και όχι σε οποιουσδήποτε τύπους επενδύσεων (όπως τα αποθέματα). Μη χτυπάτε αυτό για διακοπές, γενέθλια ή ετήσια έξοδα. Διατηρήστε το μόνο για πραγματικές καταστάσεις έκτακτης ανάγκης.
Αν βρεθείτε να αγωνίζεστε να κάνετε πληρωμές, αρχίστε δραστικά να κόψετε τα έξοδα σε διάφορους τομείς της ζωής σας. Βρίσκεστε στη μέση μιας οικονομικής κρίσης. ξοδεύετε σαν αυτό. Μην κόψετε μόνο το καλώδιο σας. να πουλήσει ολόκληρη την τηλεόραση. Μην βάζετε μόνο το καφεδάκι σας στο γεύμα σας. μεταβείτε σε μια φοιτητή κολεγίου ρυζιού και φασολιών έως ότου είστε πίσω στα πόδια σας. Κερδίστε επιπλέον χρήματα σε κάθε επιπλέον δευτερόλεπτο των βράδυ σας και τα σαββατοκύριακα με εργασία ελεύθερου χρόνου, την οποία μπορείτε να χειριστείτε online από το σπίτι ενώ τα παιδιά σας κοιμούνται. Δείτε εάν δικαιούστε να αναχρηματοδοτήσετε υποθήκη χαμηλότερου επιτοκίου .
Αν πέσετε πίσω από τις πληρωμές σας και δεν νομίζετε ότι μπορείτε να καλύψετε τη διαφορά, ήρθε η ώρα να πουλήσετε το σπίτι σας. Η πώληση του σπιτιού σας είναι πολύ προτιμότερη από τον αποκλεισμό.
Εάν το σπίτι σας αξίζει λιγότερο από το ποσό που οφείλετε, θα χρειαστείτε την έγκριση του δανειστή σας για μια σύντομη πώληση. Μια σύντομη πώληση είναι η πώληση του σπιτιού στο οποίο ο οφειλέτης λαμβάνει λιγότερα από αυτά που οφείλουν σήμερα. Ο δανειστής χάνει τη διαφορά.
Εάν ο δανειστής συνειδητοποιήσει ότι είναι πιο πιθανό να αποκαταστήσει τις ζημιές του μέσω μιας απλής πώλησης παρά μέσω μιας παραδοσιακής διαδικασίας αποκλεισμού, θα επιτρέψει στον δανειολήπτη να προχωρήσει στην καταχώρηση της περιουσίας του ως σύντομη πώληση.
Οι σύντομες πωλήσεις είναι ένας τρόπος να αποφευχθεί η αντιμετώπιση των πιστωτικών επιπτώσεων ενός πλήρους αποκλεισμού, αλλά δεν είναι ιδανικές. Κρατήστε αυτό στην πίσω τσέπη σας ως έσχατη λύση.
Με όλα όσα λέγονται, ας μιλήσουμε για την πραγματική διαδικασία αποκλεισμού. Όπως πρόκειται να δείτε, η διαδικασία αποκλεισμού είναι μάλλον χρονοβόρα και υπάρχουν πολλές ευκαιρίες μέσα σε αυτή τη διαδικασία, κατά την οποία μπορείτε να επιχειρήσετε να απελευθερώσετε το σπίτι σας μέσω μιας σύντομης πώλησης και όχι ενός αποκλεισμού.
Ας δούμε τη διαδικασία, ώστε να καταλάβετε τι συμβαίνει κατά μήκος κάθε βήματος.
Η διαδικασία αποκλεισμού
Πρώτον, μια αποκήρυξη: η διαδικασία ποικίλει ανάλογα με την κατάσταση. Σε ορισμένα κράτη, ο δανειστής έχει την εξουσία πώλησης και μπορεί να επιδιώξει έναν "μη δικαστικό αποκλεισμό". Η ακόλουθη διαδικασία που περιγράφεται παρακάτω είναι μια πολύ γενικευμένη περιγραφή της δικαστικής διαδικασίας αποκλεισμού σε ορισμένα κράτη. Εάν βρεθείτε αντιμέτωποι με πιθανό αποκλεισμό, μιλήστε σε έναν δικηγόρο.
Μόλις ένας δανειολήπτης αθετήσει τις πληρωμές υποθηκών, ο δανειστής μπορεί στη συνέχεια να καταθέσει μια δημόσια αδυναμία προειδοποίησης, επίσης γνωστή ως ανακοίνωση της Προεπιλογή ή Lis pendens. Αυτή η Δημόσια Εγγραφή Προειδοποίησης ειδοποιεί τον οφειλέτη ότι έχει υπάρξει παραβίαση συμφωνίας.
Αφού ο δανειολήπτης λάβει την ειδοποίηση προκαταβολής, έχει μια περίοδο χάριτος, που καθορίζεται από το κρατικό δίκαιο, με την οποία μπορεί να αποκαταστήσει το δάνειό του εξοφλώντας το υπολειπόμενο υπόλοιπο και να ενημερωθεί για τις πληρωμές υποθηκών. Αυτή η περίοδος χάριτος είναι γνωστή ως προ-αποκλεισμός.
Προ-αποκλεισμός είναι η χρονική περίοδος μεταξύ της ανακοίνωσης της αθέτησης και όταν ένα ακίνητο μπορεί να ανακτηθεί ή να πωληθεί σε δημόσιο πλειστηριασμό. Κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου χάριτος, ο οφειλέτης έχει μερικές επιλογές για να ενημερωθεί για το δάνειό του:
- Ο δανειολήπτης μπορεί να κάνει τις πληρωμές του ενημερωμένες και να επαναφέρει το δάνειό τους καταβάλλοντας τα ληξιπρόθεσμα υπόλοιπα.
- Μπορούν να υποβάλουν αίτηση για τροποποίηση δανείου για να μειώσουν τις πληρωμές υποθηκών τους.
- Μπορούν να προσπαθήσουν να πουλήσουν το ακίνητο σε τρίτο για να αποφύγουν τον αποκλεισμό.
- Μπορούν να επιτρέψουν την πώληση του ακινήτου σε δημόσιο πλειστηριασμό προ-αποκλεισμού.
Εάν ο δανειολήπτης δεν είναι σε θέση να αποκαταστήσει το δάνειό του, ο δανειστής έχει τη δυνατότητα να ανακαλέσει το ακίνητο και να αναλάβει την κυριότητα με την πρόθεση να επαναπωλήσει το ακίνητο. Τα ακίνητα που έχουν ανακτηθεί από τον δανειστή (συνήθως μια τράπεζα) γίνονται γνωστά ως Real Estate Owned (REO).
Η κατώτατη γραμμή
Ακολουθήστε μερικές βασικές οδηγίες για να μειώσετε τον κίνδυνο να αντιμετωπίσετε μια προσωπική κρίση ενυπόθηκων δανείων: αγοράστε σημαντικά λιγότερα χρήματα από ό, τι μπορείτε να αντέξετε οικονομικά. Κρατήστε ταμείο έκτακτης ανάγκης με δαπάνες τουλάχιστον έξι μηνών.
Δημιουργήστε πολλές ροές εισοδήματος, έτσι ώστε εάν μια πηγή στεγνώνει, το εισόδημά σας δεν θα πέσει στο μηδέν. Αποφύγετε τα καταναλωτικά χρέη μη ενυπόθηκων δανείων, όπως τα δάνεια αυτοκινήτων ή τα χρέη πιστωτικών καρτών . Κατανοήστε πώς λειτουργεί η διαδικασία, έτσι ώστε να μην πέσετε σε εκπλήξεις.
Με αυτό που είπατε, απολαύστε το σπίτι σας. Η συντριπτική πλειοψηφία των ιδιοκτητών σπιτιού δεν αντιμετωπίζουν αποκλεισμό. Είστε αρκετά καταλαβαίνω για να πάρετε μια προ-ενεργό ματιά στους κύριους παράγοντες κινδύνου που οδηγούν σε αυτή την ατυχή εμπειρία, ώστε να μπορείτε να προστατευθείτε από αυτά. Και αυτές οι διασφαλίσεις, σε γενικές γραμμές, περιστρέφονται γύρω από τη διαχρονική ατομική χρηματοδότηση αρχή της ζωής κάτω από τα μέσα σας.