Η πληρωμή υποθηκών μπορεί να μειώσει το φορολογητέο εισόδημά σας
Αυτοί οι κανόνες για την αξίωση της έκπτωσης ισχύουν έως το 2017.
Ισχυρισμός υποθηκών υποθηκών στο σπίτι
Πρέπει να αναφέρετε τις παρακρατήσεις σας στο Έντυπο 1040, Πρόγραμμα Α, για να διεκδικήσετε τόκο υποθήκης. Αυτό σημαίνει ότι παραλείπετε την τυπική αφαίρεση για την κατάθεσή σας - είναι μια κατάσταση ή / και. Μπορείτε να καταχωρίσετε στοιχεία ή μπορείτε ή μπορείτε να διεκδικήσετε την τυπική έκπτωση αλλά δεν μπορείτε να κάνετε και τα δύο.
Το Πρόγραμμα Α καλύπτει επίσης πολλά άλλα εκπίπτοντα έξοδα, ωστόσο, συμπεριλαμβανομένων των φόρων ακίνητης περιουσίας , των ιατρικών εξόδων και των φιλανθρωπικών εισφορών. Μερικές φορές, όλα αυτά προστίθενται σε περισσότερο από την κανονική έκπτωση για την κατάθεσή σας, καθιστώντας το αξίζει τον κόπο και την προσπάθεια να αναλύσετε τις παρακρατήσεις σας. Διαφορετικά, θα εξοικονομήσετε περισσότερα δολάρια φόρου παραλείποντας την παρακράτηση του τόκου στεγαστικών δανείων και ζητώντας την τυπική έκπτωση αντί.
Συνήθως είναι σκόπιμο να συμπληρώσετε το Πρόγραμμα Α και να συγκρίνετε το σύνολο των αναλυτικών σας μειώσεων με την κανονική σας έκπτωση για να μάθετε ποια μέθοδος είναι πιο συμφέρουσα για εσάς.
Από το 2017, η κανονική έκπτωση είναι $ 6.350 για τους μεμονωμένους φορολογούμενους και τους παντρεμένους φορολογούμενους που υποβάλλουν ξεχωριστές αποδόσεις. Είναι $ 12.700 για τους παντρεμένους φορολογούμενους που καταθέτουν από κοινού και $ 9.350 για όσους είναι επικεφαλής της οικογένειας.
Αλλά λάβετε υπόψη ότι - ο Νόμος περί Φορολογικών Κινδύνων και Εργασιών εισάγει αλλαγές στην τυποποιημένη έκπτωση, αυξάνοντας μάλλον δραματικά αυτούς τους αριθμούς.
Μπορεί να είναι πιο απίθανο να έχετε αρκετές αναγραφόμενες αφαιρέσεις συνολικά για να ξεπεράσετε την κανονική έκπτωση που δικαιούστε, αν τεθεί σε ισχύ ο νέος φορολογικός λογαριασμός το 2018.
Προκριματικά για την έκπτωση τόκων από υποθήκες
Στεγαστικό επιτόκιο περιλαμβάνει σήμερα αυτό που πληρώνετε για τα δάνεια για να αγοράσετε ένα σπίτι, για τις πιστώσεις εγχώριας δικαιοσύνης πίστωσης, και για τα δάνεια κατασκευής. Η έκδοση της νομοθεσίας περί φορολογικών περικοπών και απασχόλησης της Γερουσίας περιορίζει την έκπτωση μόνο σε χρέη εξαγοράς και θα εξαλείψει τις πιστώσεις της πίστωσης από την ιδιότητα του δικαιούχου αυτής της έκπτωσης.
Η έκπτωση περιορίζεται επίσης στους τόκους που καταβάλατε στην κύρια κατοικία σας ή / και σε μια δεύτερη κατοικία. Οι τόκοι που καταβάλλονται σε τρίτη ή τέταρτη κατοικία δεν εκπίπτουν.
Πρέπει επίσης να είστε νόμιμα στο γάντζο για το δάνειο - το χρέος δεν μπορεί να είναι στο όνομα κάποιου άλλου εκτός αν είναι ο / η σύζυγός σας και καταθέτετε μια κοινή επιστροφή. Πρέπει να είναι ένα καλόπιστο δάνειο, δεδομένου ότι έχετε συμβατική υποχρέωση να το επιστρέψετε. Τέλος, το σπίτι σας πρέπει να λειτουργεί ως εγγύηση για το δάνειο και τα έγγραφα υποθηκών σας πρέπει να το δηλώνουν ξεκάθαρα.
Το σπίτι σας μπορεί να είναι μια οικογενειακή κατοικία, ένα condo, ένα κινητό σπίτι, ένας συνεταιρισμός ή ακόμα και ένα σκάφος - σχεδόν οποιοδήποτε ακίνητο που έχει "εγκαταστάσεις ύπνου, μαγειρέματος και τουαλέτας", σύμφωνα με την Υπηρεσία Εσωτερικών Εισοδήματος.
Καθορισμός του ύψους του ενδιαφέροντος που καταβάλλετε
Θα πρέπει να λάβετε το έντυπο 1098, δήλωση υποθηκών υποθηκών, από τον δανειστή υποθηκών σας στην αρχή του νέου φορολογικού έτους. Η φόρμα αναφέρει το συνολικό ενδιαφέρον που καταβάλατε κατά το προηγούμενο έτος. Δεν χρειάζεται να επισυνάψετε το έντυπο στη φορολογική σας δήλωση επειδή το χρηματοπιστωτικό ίδρυμα πρέπει επίσης να στείλει αντίγραφο του Έντυπο 1098 απευθείας στο IRS.
Βεβαιωθείτε ότι η έκπτωση τόκων υποθηκών που ζητάτε στο Πρόγραμμα Α αντιστοιχεί στο ποσό που αναγράφεται στο Έντυπο 1098. Το ποσό που μπορείτε να εκπέσετε μπορεί να είναι μικρότερο από το συνολικό ποσό που εμφανίζεται στο έντυπο με βάση ορισμένους περιορισμούς. Φυλάξτε το Έντυπο 1098 με αντίγραφο της φορολογικής σας δήλωσης για τουλάχιστον τέσσερα χρόνια.
Περιορισμοί στο δολάριο στο χρέος της εξαγοράς στο σπίτι
Τα δάνεια που χρησιμοποιούνται για την αγορά ή την οικοδόμηση μιας κατοικίας ονομάζονται "χρέη εγχώριας απόκτησης". Ο όρος αναφέρεται σε οποιοδήποτε δάνειο λαμβάνετε για να αποκτήσετε, να κατασκευάσετε ή να βελτιώσετε ουσιαστικά ένα εξειδικευμένο σπίτι.
Δεν μπορείτε να αφαιρέσετε τόκο πάνω από 1 εκατομμύριο δολάρια χρέους εγχώριας απόκτησης για το κύριο σπίτι σας ή / και την δευτερεύουσα κατοικία σας από το 2017. Η έκδοση του νομοσχεδίου περί φορολογικών περικοπών και απασχόλησης του Σώματος θα μειώσει το ποσό αυτό σε $ 500.000 το 2018 εάν περάσει. Το όριο μειώνεται επίσης σήμερα σε $ 500.000 αν είστε παντρεμένοι και αρχειοθετήσετε ξεχωριστά .
Το όριο παραμένει σε 1 εκατομμύριο δολάρια για το 2017, ωστόσο, γι 'αυτό θα χρησιμοποιήσουμε αυτόν τον αριθμό για επεξηγηματικούς σκοπούς. Ας πούμε ότι δανείστηκε 800.000 δολάρια έναντι της κύριας κατοικίας σας και 400.000 δολάρια έναντι της δευτερεύουσας κατοικίας σας. Και τα δύο δάνεια χρησιμοποιήθηκαν αποκλειστικά για την απόκτηση των ακινήτων. Μαζί, τα δάνεια προστίθενται μέχρι και 1,2 εκατομμύρια δολάρια, υπερβαίνοντας το τρέχον όριο των 1 εκατομμυρίου δολαρίων για το χρέος της αγοράς από το σπίτι.
Τώρα ας πούμε ότι και τα δύο δάνεια έχουν σταθερό επιτόκιο 5 τοις εκατό. Το συνολικό ενδιαφέρον που πληρώσατε για το έτος ήταν $ 60.000. Θα μπορούσατε μόνο να διεκδικήσετε την παρακράτηση τόκου υποθηκών για $ 50.000 από αυτό, το ενδιαφέρον για το πρώτο δάνειο εξαγοράς ύψους 1 εκατομμυρίου δολαρίων. Τα υπόλοιπα 10.000 δολάρια είναι το αποτέλεσμα αξίας δανείου που υπερβαίνει το όριο των 1 εκατομμυρίου δολαρίων, ώστε να μην μπορείτε να το διεκδικήσετε.
Περιορισμοί στο χρέος εγχώριων μετοχών
Ένα χρέος εγχώριων μετοχών είναι ένα δάνειο που λαμβάνετε για έναν λόγο διαφορετικό από το να αποκτήσετε, να κατασκευάσετε ή να βελτιώσετε ουσιαστικά ένα εξειδικευμένο σπίτι. Μπορεί επίσης να είναι ένα δάνειο που παίρνετε για να βελτιώσετε μια ειδική κατοικία, αλλά υπερβαίνει το όριο χρέους απόκτησης κατοικίας.
Δεν μπορείτε να αφαιρέσετε τόκο πάνω από 100.000 δολάρια χρέους εγχώριων μετοχών για το κύριο σπίτι σας ή / και δευτερεύουσα κατοικία σας. Αυτό το όριο μειώνεται στα $ 50.000 εάν είστε παντρεμένοι αλλά καταθέτετε ξεχωριστά. Η έκπτωσή σας για τόκους εγχώριων μετοχών μπορεί να μειωθεί ακόμα και κάτω από αυτό το όριο των 100.000 δολαρίων εάν το χρέος σας υπερβαίνει τη δίκαιη αγοραία αξία του σπιτιού σας.
Για αυτό το παράδειγμα, ας πούμε ότι δανείστηκε 300.000 δολάρια σε πιστωτική γραμμή στο σπίτι. Το ποσό που δανείστηκε δεν υπερέβη τη δίκαιη αγοραία αξία του σπιτιού σας, ώστε να είστε εντάξει εκεί. Χρησιμοποιήσατε 150.000 δολάρια από τα χρήματα για να προσθέσετε ένα νέο οικογενειακό δωμάτιο στην κατοικία σας και ξοδέψατε τα υπόλοιπα $ 150.000 για τα δίδακτρα στο κολέγιο του γιου σας.
Το ήμισυ του δανείου αντιμετωπίζεται ως χρέος για την απόκτηση κατοικίας επειδή χρησιμοποιήθηκε για να βελτιώσει σημαντικά το σπίτι σας. Το τμήμα αυτό θα υπόκειται στον περιορισμό του χρέους απόκτησης κατοικίας. Το άλλο μισό αντιμετωπίζεται ως δάνειο εγχώριας δικαιοσύνης επειδή δεν χρησιμοποιήθηκε για τη βελτίωση του σπιτιού σας. Θα μπορείτε να αφαιρέσετε τόκο μόνο μέχρι το όριο των 100.000 δολαρίων για αυτό το τμήμα. Υποθέτοντας ότι πληρώσατε συνολικά 21.000 δολάρια σε τόκους, θα καταρρεύσει έτσι:
- 10.500 δολάρια: Πλήρως εκπτώσιμο χρέος εγχώριας εξαγοράς κατά το πρώτο εξάμηνο του δανείου
- $ 7.000: Χρεωστικό χρέος εγχώριων μετοχικών κεφαλαίων στα δύο τρίτα του μεριδίου συμμετοχής στο δάνειο ή 100.000 δολάρια αυτής της ποσότητας των 150.000 δολαρίων
- 3.500 δολάρια: Χωρίς έκπτωση χρεωστικών ιδίων κεφαλαίων που αντιπροσωπεύουν τους τόκους που καταβλήθηκαν για το τμήμα του χρέους εγχώριων μετοχών που ξεπέρασε τα $ 100.000
Θα πρέπει επίσης να αναφέρετε τα 7,000 δολάρια στο IRS ως προσαρμογή AMT στο έντυπο 6251. Και θυμηθείτε ότι η εκδοτική έκδοση του εκκρεμούς φορολογικού νομοσχεδίου της Γερουσίας μπορεί να εξαλείψει την έκπτωση για το χρέος μετοχών από το 2018.
Κοινές υποθήκες
Αν κρατάτε μαζί την υποθήκη με κάποιον άλλο που δεν είναι ο / η σύζυγός σας, δικαιούστε να αφαιρέσετε μόνο το ενδιαφέρον που κατέβαλε προσωπικά, ανεξάρτητα από το ποιος από εσάς έλαβε το Έντυπο 1098 από τον δανειστή. Αλλά υπάρχει ένα κενό εδώ. Οι συν-δανειολήπτες που πραγματοποιούν πληρωμές ειδικά για την αποφυγή αποκλεισμού μπορούν να αφαιρέσουν τους καταβληθέντες τόκους, ακόμη και αν οι τόκοι έπρεπε να καταβληθούν από κάποιον άλλο. Οι συντάκτες του "Φόρου εισοδήματός σας" του JK Lasser περνούν κατά τη διάρκεια αυτής της συμβουλής:
"Το φορολογικό δικαστήριο έχει επιτρέψει σε έναν από κοινού οφειλέτη να εκπέσει την καταβολή του μεριδίου του άλλου οφειλέτη σε τόκο ενυπόθηκου δανείου εάν η πληρωμή γίνει για να αποφευχθεί η απώλεια της περιουσίας και η πληρωμή γίνεται με τα ξεχωριστά του κεφάλαια. (Σελίδα 328)
Δάνεια κατασκευής κατοικιών
Μπορείτε να αφαιρέσετε τους τόκους από τα στεγαστικά δάνεια που χρησιμοποιούνται για την κάλυψη των εξόδων κατασκευής. Τα έσοδα πρέπει να χρησιμοποιηθούν για την απόκτηση της γης και την κατασκευή του σπιτιού. Τα έξοδα που πραγματοποιήθηκαν κατά τους 24 μήνες πριν από την ολοκλήρωση της κατασκευής υπολογίζονται στο όριο του 1 εκατομμυρίου δολαρίων για το χρέος απόκτησης κατοικίας.
Αλλά υπάρχει μια παγίδα. Εάν αφαιρέσετε τόκο για ένα δάνειο κατασκευής για δύο χρόνια και στη συνέχεια αποφασίσετε να πωλήσετε το ακίνητο αντί να το μετακινήσετε και να το χρησιμοποιήσετε ως κατοικία σας, ίσως χρειαστεί να επαναλάβετε τις αποδόσεις σας για τα έτη που αφαιρέσατε το ενδιαφέρον για να το χαρακτηρίσετε ως επενδυτικό ενδιαφέρον αντι αυτου. Αυτό μπορεί να περιορίσει την έκπτωσή του. Με άλλα λόγια, η IRS μπορεί να χρειαστεί κάποια χρήματα πίσω.
Πόντοι πληρωμένοι
Οι βαθμοί που καταβάλλονται για το χρέος εξαγοράς για τις πρωτοβάθμιες και τις δευτερεύουσες κατοικίες είναι πλήρως εκπεστέοι στο έτος που καταβάλλονται, αλλά οι τόκοι που καταβάλλονται για αναχρηματοδότηση πρέπει να αποσβένονται κατά τη διάρκεια του δανείου. Τα σημεία δεν αναφέρονται πάντα στη φόρμα 1098, αλλά μπορείτε να τα βρείτε στη δήλωση κλεισίματος HUD-1.
Πότε πρέπει να αναζητήσετε τη βοήθεια ενός φοροτεχνικού
Η εκτίμηση της έκπτωσης του τόκου στεγαστικών δανείων είναι απλή για πολλούς φορολογούμενους. Προσθέστε το ενδιαφέρον που αναφέρθηκε στα έντυπα 1098 και εισαγάγετε το σύνολο στο Πρόγραμμα Α. Μπορείτε να χρησιμοποιήσετε το φύλλο εργασίας στην έκδοση 936 για να υπολογίσετε την επιτρεπόμενη έκπτωσή σας και μπορείτε να υπολογίσετε την προσαρμογή AMT για το χρέος εγχώριων μετοχών χρησιμοποιώντας το φύλλο εργασίας προσαρμογής τόκου στις οδηγίες για το έντυπο 6251 .
Ωστόσο, ίσως θελήσετε να συμβουλευτείτε έναν φοροτεχνικό εάν αγοράσατε ή πωλήσατε ακίνητα κατά τη διάρκεια του φορολογικού έτους. Στην πραγματικότητα, θα ήταν λογικό να ζητήσετε τη συμβουλή ενός φορολογικού επαγγελματία ακόμη και πριν να αγοράσετε ή να πωλήσετε ακίνητα, μόνο για να πάρετε μια λαβή για τις φορολογικές συνέπειες της απόφασής σας.
Και, φυσικά, θα θέλετε να συνεχίσετε να βλέπετε τα νέα για ενημερώσεις σχετικά με το φορολογικό νομοσχέδιο, αν τελειώνει και, αν ναι, τις τελικές διατάξεις.