Πώς να δικαιούστε τον αποκλεισμό του φόρου κεφαλαιουχικών κερδών για τις πωλήσεις κατοικίας.
Παλιό κανόνα:
Μέχρι το 1997, μόλις συμπληρώσατε την ηλικία των 55 ετών, είχατε την εφάπαξ δυνατότητα να αποκλείσετε έως και $ 125.000 κέρδος από την πώληση του σπιτιού σας, εφόσον ήταν η κύρια κατοικία σας.
Νέος κανόνας:
Τώρα, οποιοσδήποτε, ανεξάρτητα από την ηλικία, μπορεί να αποκλείσει κέρδος $ 250,000 ή $ 500,000 για ένα παντρεμένο ζευγάρι που αρχειοθετεί από κοινού την πώληση ενός σπιτιού.
Αυτό σημαίνει ότι οι περισσότεροι άνθρωποι δεν πληρώνουν φόρο αν δεν έχουν ζήσει εκεί για λιγότερο από 2 από τα τελευταία 5 χρόνια
Ποιος μπορεί να κερδίσει κέρδη χωρίς φόρους όταν πουλάει το σπίτι τους;
Για να δικαιούστε τον αποκλεισμό του φόρου κεφαλαιουχικών κερδών στην πώληση κατοικίας σας, πρέπει να πληρούν τις ακόλουθες απαιτήσεις IRS.
- Είχε το σπίτι για τουλάχιστον 2 χρόνια. (έλεγχος ιδιοκτησίας)
- Έζησε στο σπίτι ως κύρια κατοικία σας για τουλάχιστον 2 χρόνια. Αυτή είναι η δοκιμή χρήσης. Αν σκοπεύετε να νοικιάσετε το σπίτι σας για ένα μέρος του έτους, μελετήστε προσεκτικά αυτή τη δοκιμή χρήσης. Το ποσό κέρδους που μπορείτε να εξαιρέσετε από τους φόρους μπορεί να είναι ανάλογο με το πόσο το χρησιμοποιείτε έναντι του ενοικίου.
- Κατά τη διάρκεια της περιόδου των 2 ετών που λήγει την ημερομηνία πώλησης, δεν αποκλείσατε κέρδος από την πώληση άλλης κατοικίας.
Μπορείτε να χρησιμοποιήσετε αυτόν τον αποκλεισμό κεφαλαιουχικών κερδών για να αποφύγετε ξανά και ξανά τον φόρο επί της πώλησης στο σπίτι .
Πώς υπολογίζονται τα κέρδη ή οι ζημίες;
Υπολογίστε το κεφαλαιουχικό κέρδος στο σπίτι σας λαμβάνοντας την αρχική τιμή αγοράς της οικίας και αφαιρέστε κάθε σχετικό κόστος πώλησης, μείον το κόστος.
(αυτό που πληρώσατε για το σπίτι συν το κόστος οποιασδήποτε κατάλληλης βελτίωσης στο σπίτι.)
Για παράδειγμα, ας πούμε ότι πληρώσατε 100.000 δολάρια και δαπανήσατε $ 20.000 σε προσθήκες. Το κόστος σας είναι $ 120.000. Στη συνέχεια λαμβάνετε την τιμή που πωλεί το σπίτι σας για λιγότερες προμήθειες. Ας πούμε ότι το σπίτι σας πωλεί για $ 250.000 και οι προμήθειες και τα τέλη ήταν 6.000 δολάρια.
Λαμβάνετε 244.000 δολάρια. Η διαφορά μεταξύ των $ 244.000 και των $ 120.000 είναι το κέρδος κεφαλαίου σας. Εάν έχετε ζήσει στο σπίτι για τα τελευταία 2 χρόνια και πληροίτε τις άλλες απαιτήσεις, δεν θα πληρώσετε φόρο για αυτό το κέρδος.
Εάν έχετε μια απώλεια - που σημαίνει ότι το σπίτι σας αξίζει λιγότερο από αυτό που πληρώσατε - δεν παίρνετε να πάρετε τη ζημία ως φορολογική έκπτωση.
Τι εάν έχετε περισσότερα από $ 250k ($ 500k αν παντρευτεί) των κερδών;
Θα έχετε φόρο για το ποσό των κερδών άνω των $ 250.000 ή $ 500.000 εάν είστε παντρεμένοι. Αυτός ο τύπος κέρδους φορολογείται με τον συντελεστή φόρου κεφαλαιουχικών κερδών . Για να μειώσετε το ποσό των φορολογητέων κερδών, διατηρήστε τις αποδείξεις και τα αρχεία για τις βελτιώσεις που κάνατε στο σπίτι. Ορισμένοι τύποι βελτιώσεων στο σπίτι μπορούν να προστεθούν στη βάση κόστους σας και έτσι θα μειωθεί το ποσό του αναφερόμενου κέρδους.
Τι εάν δεν είστε κύριος και έζησες στο σπίτι για τουλάχιστον δύο χρόνια;
Εάν έχετε την ιδιοκτησία του σπιτιού λιγότερο από ένα έτος, οποιοδήποτε κέρδος πάνω από το ποσό που μπορεί να αποκλειστεί φορολογείται με ένα συντελεστή που θα είναι ίδιο με τον κανονικό σας συντελεστή φόρου εισοδήματος. Αν έχετε στην κατοχή σας το σπίτι για περισσότερο από ένα χρόνο, θα εφαρμοστεί ο συντελεστής φόρου κεφαλαιουχικών κερδών, ο οποίος πιθανότατα θα είναι χαμηλότερος από τον κανονικό συντελεστή φόρου εισοδήματός σας .
Πώς να χρησιμοποιήσετε το Φόρο-ελεύθερο Equity Home για να συσσωρεύσετε τον πλούτο συνταξιοδότησης
Είναι δυνατή η χρήση αυτού του φορολογικού αποκλεισμού σε κέρδη για τη συσσώρευση περιουσιακών στοιχείων συνταξιοδότησης.
Για παράδειγμα, ένα συγκεκριμένο άτομο ήταν οικοδόμος σπίτι, και κάθε δύο χρόνια, αγόρασε γη και έχτισε την οικογένεια ένα νέο σπίτι. Μόλις μετακομίσουν στο νέο σπίτι, θα πουλήσει το παλιό σπίτι και θα χρησιμοποιήσει μερικά από τα αφορολόγητα χρήματα από την πώληση αυτού του σπιτιού για να ξεκινήσει την κατασκευή του επόμενου.
Παρόλο που κινείται κάθε δύο χρόνια δεν είναι για όλους, τους επέτρεψε να συγκεντρώσουν περιουσιακά στοιχεία αφορολόγητα. Κάθε δύο χρόνια θα χρησιμοποιούσαν μερικά από τα κέρδη χωρίς φόρους για να χτίσουν το επόμενο σπίτι και να καταθέσουν κάποια στο επενδυτικό λογαριασμό του.
Ο κίνδυνος αυτής της στρατηγικής: σε περιόδους όπου η ακίνητη περιουσία υποτιμά, αυτό το σχέδιο δεν θα λειτουργήσει. Θα μπορούσατε να κολλήσετε κρατώντας δύο σπίτια για πολλά χρόνια μέχρι να ανακάμψει η αγορά.
Το σπίτι σας είναι πιθανό το πιο πολύτιμο στοιχείο σας. Είναι ωραίο να γνωρίζετε ότι όταν τελικά το πουλήσετε, το μεγαλύτερο μέρος του κέρδους που κάνετε δεν θα πάει στο IRS.