Οι πελάτες θα παραιτηθούν μετά από πολυάριθμες προσπάθειες.
Σήμερα, είμαι ευτυχής να πω ότι οι τράπεζες φαίνεται να έχουν γυρίσει μια γωνία. Ενώ υπάρχουν ακόμη τσέπες διαφωνίας, οι τράπεζες και οι εταιρείες υποθηκών φαίνεται να κάνουν μια αρκετά αξιόπιστη δουλειά να προσελκύσουν τους πελάτες τους μέσω της διαδικασίας χωρίς υπερβολικό άγχος.
Πολλοί από τους πελάτες μας έρχονται στα χέρια μας στο χείλος της πτώχευσης . Μερικές φορές απλά δεν γνωρίζουν τις ευκαιρίες τους να τροποποιήσουν τα δάνειά τους. Μερικές φορές είναι πολύ αργά προτού προσπαθήσουν να τροποποιηθούν. Μερικές φορές, οι τράπεζες συνεχίζουν με αποκλεισμό, παρόλο που οι πελάτες τους προσπαθούν να πουλήσουν το ακίνητο, να αναχρηματοδοτηθούν ή να ξεκινήσουν τη διαδικασία τροποποίησης. Καταθέτουμε μια υπόθεση πτώχευσης για να επωφεληθούμε από την αυτόματη παραμονή , μια εντολή που αποσκοπεί να σταματήσει αυτές τις κατασχέσεις και άλλες ενέργειες συλλογής, να δώσουμε στους οφειλέτες (αυτό καλούμε τους ανθρώπους που αρχειοθετούν περιπτώσεις πτώχευσης) ένα μικρό αναπνευστικό χώρο και είτε να εξαλείψουν το υπόλοιπο του χρέους τους μέσω μιας υπόθεσης του Κεφαλαίου 7 , ή να τα ορίσετε σε ένα πρόγραμμα αποπληρωμής σε μια υπόθεση Κεφαλαίου 13 που θα αφορά όχι μόνο τις καθυστερούμενες υποθήκες αλλά και άλλες υποχρεώσεις.
Το ομοσπονδιακό πρόγραμμα τροποποίησης ονομάζεται Πρόγραμμα Προσιτής Στεγαστικής Δανείου ή HAMP. Σε αυτό το άρθρο, θα εξετάσουμε τι μπορεί να κάνει η HAMP και πώς λειτουργεί σε περίπτωση πτώχευσης.
Λοιπόν, ποια είναι η διαφορά μεταξύ της αναχρηματοδότησης και της τροποποίησης του δανείου;
Αν χρειάζεστε νέους όρους ή έναν τρόπο να κάνετε το σπίτι σας πιο προσιτό, έχετε δύο επιλογές: αναχρηματοδότηση ή τροποποίηση.
Μια αναχρηματοδότηση αντικαθιστά το παλιό δάνειο με ένα εντελώς νέο. Συνήθως, μια αναχρηματοδότηση έχει σχεδιαστεί για να μειώσει το επιτόκιο ή να αλλάξει λιγότερο ευνοϊκούς όρους, όπως ένα ρυθμιζόμενο ποσοστό, σε πιο ευνοϊκούς όρους. Μπορεί να επιτευχθεί από τον σημερινό δανειστή ή έναν εντελώς νέο δανειστή. Απαιτεί ο δανειολήπτης να είναι αξιόπιστος και ότι η αξία του ακινήτου δεν έχει μειωθεί, έτσι ώστε το δάνειο να είναι υποβρύχιο (ο οφειλέτης οφείλει περισσότερο από το ακίνητο αξίζει.
Μια τροποποίηση αλλάζει τους όρους του τρέχοντος δανείου. Δεν απαιτεί το ίδιο επίπεδο φερεγγυότητας που κάνει μια αναχρηματοδότηση, αν και ο οφειλέτης πρέπει να αποδείξει ότι θα έχει αρκετά έσοδα για να κάνει τις πληρωμές. Στην πραγματικότητα, το πρόγραμμα τροποποίησης δανείου έχει σχεδιαστεί για να βοηθήσει τους ιδιοκτήτες σπιτιού που έχουν υποστεί κάποιο είδος οικονομικής αντιστροφής. Μπορεί να είναι μόνιμη ή μπορεί να είναι προσωρινή εάν υπάρχει κάποιος λόγος να υποψιαστεί ότι οι συνθήκες του δανειολήπτη θα αλλάξουν. Υπάρχει συχνά μεγαλύτερη ευελιξία σε αυτό που ένας δανειστής μπορεί να είναι πρόθυμος να κάνει για να κάνει το δάνειο οικονομικά προσιτό, αλλά το επιτόκιο θα είναι συχνά υψηλότερο από ό, τι ο δανειολήπτης θα μπορούσε να πάρει σε μια αναχρηματοδότηση.
Μπορείτε να έχετε ακόμα μια τροποποίηση υποθηκών κατά τη διάρκεια μιας υπόθεσης πτώχευσης;
Ναί. Στην πραγματικότητα, πολλοί από τους πελάτες μου έχουν τροποποιήσει με επιτυχία τα δάνειά τους και προέκυψαν από την πτώχευση με λιγότερα χρέη και μια άθικτη και ενημερωμένη υποθήκη.
Ποιος μπορεί να προκριθεί για μια τροποποίηση υποθηκών;
Αυτό εξαρτάται από το σέρβις σας και αν το δάνειό σας ανήκει σε μια τράπεζα, εταιρεία υποθηκών ή σε μια οντότητα όπως η Fannie Mae ή η Freddie Mac. Καθένα έχει τις δικές του απαιτήσεις και κριτήρια. Αλλά σε γενικές γραμμές, πιθανόν να είστε κατάλληλος εάν
- Έχετε δαπανήσει περισσότερο από το 31% του εισοδήματος μηνιαίως για το κόστος στέγασης (πληρωμή υποθηκών, ασφάλιση, φόροι περιουσίας, δικαιώματα ιδιοκτησίας ιδιοκτητών σπιτιού).
- Σε αντίθετη περίπτωση δεν δικαιούστε αναχρηματοδότηση της υποθήκης.
- Είστε είτε παραβατικός είτε είστε σε κίνδυνο αθέτησης υποχρέωσης λόγω μεταβολής των οικονομικών περιστάσεων.
- Η αξία του σπιτιού έχει μειωθεί, και οφείλετε περισσότερα από ό, τι αξίζει το σπίτι.
Οι τροποποιήσεις HAMP μπορούν να χρησιμοποιηθούν για να τροποποιηθούν τα δάνεια σε αρχικές κατοικίες και σε ορισμένες ιδιότητες ενοικίασης.
Τι περιλαμβάνει η τροπολογία υποθηκών;
Εφαρμογή
Πρώτη είναι η εφαρμογή. Οι περισσότεροι δανειστές θα απαιτούν απόδειξη εισοδήματος για να εξασφαλίσουν ότι ο οφειλέτης τουλάχιστον έχει ένα ελάχιστο εισόδημα για να κάνει τροποποιημένες πληρωμές. Οι περισσότεροι δανειστές θα απαιτήσουν επίσης μια πιστωτική έκθεση, αν και δεν υπάρχει ελάχιστο ή μέγιστο πιστωτικό αποτέλεσμα απαραίτητο. Αυτό είναι συνήθως για να καθορίσει πόσο άλλο χρέος ο δανειολήπτης έχει για την υπηρεσία κάθε μήνα.
Δοκιμαστικές Πληρωμές
Δεύτερη είναι η δοκιμαστική περίοδος. Μόλις ολοκληρωθεί όλη η γραφειοκρατία και ο δανειστής αποφασίσει ότι ο δανειολήπτης πιθανώς θα εκπληρώσει τις ελάχιστες απαιτήσεις του, ο δανειολήπτης θα έχει την ευκαιρία να κάνει μια σειρά δοκιμαστικών πληρωμών. Τρεις πληρωμές είναι ο αριθμός που βλέπω πιο συχνά.
Μόλις ολοκληρωθούν επιτυχώς οι δοκιμαστικές πληρωμές, ο δανειστής θα λάβει τελική απόφαση σχετικά με την τροποποίηση και θα προσφέρει την τροποποίηση στον δανειολήπτη.
Ποιοι όροι δανείου θα αλλάξουν;
Ο σκοπός μιας τροποποίησης HAMP είναι να καταστήσει το δάνειο οικονομικά προσιτό για τον δανειολήπτη και να αποτρέψει τον δανειστή από το να χάσει περισσότερα από ό, τι πρέπει. Ο δανειστής μπορεί να αλλάξει ουσιαστικά οποιονδήποτε από τους όρους πληρωμής συμπεριλαμβανομένων
- Μείωση του επιτοκίου
- Μετατροπή του δανείου από ρυθμιζόμενο ποσοστό σε σταθερό επιτόκιο
- Διεύρυνση του μήκους, για παράδειγμα από 30 έως 40 χρόνια
- Προσθέτοντας καθυστερήσεις στο πίσω τέλος του δανείου
- Αναβάλλετε μερικές από τις εντολές
- Συγχωρήστε μερικά από τα κύρια
Τι γίνεται με τις τροποποιήσεις και τις πτωχεύσεις;
Όταν κάποιος καταθέσει μια υπόθεση πτώχευσης, το δικαστήριο πτώχευσης έχει αρμοδιότητα για σχεδόν όλα όσα αγγίζουν τα οικονομικά του αρχείου. Ο οφειλέτης (αυτό καλούμε το πρόσωπο που αρχειοθετεί μια υπόθεση πτώχευσης) επιτρέπεται να συνεχίσει τις καθημερινές συναλλαγές όπως αγοράζοντας είδη παντοπωλείου και πληρώνοντας λογαριασμούς κοινής ωφελείας, πράγματα που ονομάζουμε "συνηθισμένη πορεία των επιχειρήσεων".
Η τροποποίηση του δανείου δεν είναι "κανονική πορεία των επιχειρήσεων". Το αν το δικαστήριο πτώχευσης πρέπει να αναλάβει δράση για να εγκρίνει την τροποποίηση εξαρτάται σε μεγάλο βαθμό από το αν πρόκειται για κεφάλαιο 7 ή κεφάλαιο 13. Σε μια περίπτωση του κεφαλαίου 7, η οποία συνήθως θα διαρκέσει τέσσερις έως έξι μήνες, ορισμένοι δανειστές θα ζητήσουν από τον οφειλέτη να αποκτήσει δικαστήριο έγκριση. Σε ένα κεφάλαιο 13, ο οφειλέτης πρέπει πάντοτε να λαμβάνει έγκριση από το δικαστήριο ανεξάρτητα από το αν το απαιτεί ο δανειστής ή όχι. Για να πάρει αυτή την έγκριση του δικαστηρίου, ο δικηγόρος του οφειλέτη θα χρειαστεί να καταθέσει μια αίτηση στο δικαστήριο.
Σε μια υπόθεση του κεφαλαίου 13 , ο οφειλέτης προτείνει ένα σχέδιο για την πληρωμή των χρεών του, καταβάλλοντας πληρωμή σε έναν διαχειριστή ο οποίος διανέμει τα ληφθέντα χρήματα στους πιστωτές που έχουν υποβάλει τις δέουσες αξιώσεις . Το σχέδιο πρέπει να περιλαμβάνει ορισμένους τύπους χρέους, όπως φόρους εισοδήματος ή οφειλές εγχώριας στήριξης, όπως η υποστήριξη και η διατροφή των παιδιών. Μπορεί να περιλαμβάνει καθυστερήσεις που οφείλονται στην εταιρεία ενυπόθηκων δανείων και εξασφάλισε χρέη όπως αυτοκίνητα και συσκευές.
Επειδή σε σχεδόν κάθε περίπτωση, οι καθυστερούμενες υποθήκες θα ενσωματωθούν στην τροποποίηση, ο δικηγόρος του οφειλέτη θα πρέπει επίσης να καταθέσει μια πρόταση για την τροποποίηση του σχεδίου πληρωμών του Κεφαλαίου 13 για την κατάργηση των καθυστερούμενων οφειλών. Ανάλογα με ό, τι άλλο θα μπορούσε ο οφειλέτης να επιτύχει με το σχέδιο του Κεφαλαίου 13 - να εξοφλήσει το χρέος προτεραιότητας όπως τους πρόσφατους φόρους εισοδήματος ή την υποστήριξη παιδιών ή να καταστήσει πιο προσιτή την πληρωμή αυτοκινήτου συμπεριλαμβάνοντας το σε ένα σχέδιο του Κεφαλαίου 13 - ο οφειλέτης μπορεί να αποφασίσει ότι μια περίπτωση του Κεφαλαίου 13 δεν είναι πλέον απαραίτητη ή χρήσιμη. Σε εκείνο το σημείο, μπορεί να εξετάσει αν θα ήταν ενδεδειγμένο να μετατρέψουμε την υπόθεση σε μία σύμφωνα με το κεφάλαιο 7 ή να την απορρίψουμε εντελώς.
Πώς λειτουργεί σε περίπτωση πτώχευσης
Ακολουθεί ένα παράδειγμα: Ας υποθέσουμε ότι ο οφειλέτης κατέθεσε μια υπόθεση Κεφαλαίου 13 και συμπεριέλαβε 5.000 δολάρια σε παλαιές πληρωμές υποθηκών. Μετά την κατάθεση της υπόθεσης του κεφαλαίου 13, ο οφειλέτης υποβάλλει αίτηση για τροποποίηση δανείου με την εταιρεία υποθηκών του. Ενώ στο Κεφάλαιο 13 συνεχίζει να κάνει πληρωμές στο Κεφάλαιο 13, το οποίο περιλαμβάνει τα 5.000 δολάρια που οφείλονται στην εταιρεία υποθηκών.
Ας πούμε ότι ένα χρόνο μετά την υποβολή της υπόθεσης, η τροποποίηση υποθηκών εγκρίνεται. Μέχρι τότε, ο δανειστής έχει καταβάλει 1.000 δολάρια μέσω πληρωμών στον διαχειριστή του Κεφαλαίου 13. Η τροποποίηση δανείου περιλαμβάνει τα 4.000 δολάρια που παραμένουν λόγω της απαίτησης καθυστερούμενων οφειλών.
Ο οφειλέτης δεν θέλει πλέον "έξτρα" χρήματα για να πάει στην εταιρεία υποθηκών, οπότε ο δικηγόρος του θα πρέπει να κάνει δύο πράγματα. Πρώτον, ο πληρεξούσιος θα καταθέσει μια πρόταση στο δικαστήριο πτώχευσης ζητώντας από το δικαστήριο να εγκρίνει την τροποποίηση του ενυπόθηκου δανείου. Μερικές φορές η κίνηση πρέπει να οριστεί για ακρόαση ενώπιον του δικαστή. Μερικές φορές μπορεί να είναι αρχεία για ορισμένο χρονικό διάστημα - συχνά 24 ημέρες - για να επιτρέψει σε κάθε ενδιαφερόμενο να αντιταχθεί σε αυτό. Εάν κανένα μέρος δεν αντιταχθεί και οι όροι είναι ευνοϊκοί για τον οφειλέτη, είναι πολύ πιθανό ο δικαστής πτώχευσης να το εγκρίνει. Αν ένα κόμμα αντιταχθεί σε αυτό, η τροποποίηση θα οριστεί για μια ακρόαση που θα επιτρέψει σε όλα τα μέρη να καταθέσουν και να διαμαρτυρηθούν στον δικαστή.
Μόλις έχει εντολή από το δικαστήριο να εγκρίνει την τροποποίηση και ο οφειλέτης εισέρχεται στην συμφωνία τροποποίησης, ο πληρεξούσιός του θα ζητήσει από το δικαστήριο να αλλάξει τους όρους του σχεδίου για την κατάργηση των καθυστερήσεων στην εταιρεία υποθηκών. Αυτό θα συνεπάγεται επίσης κίνηση. Η διαδικασία είναι παρόμοια με την κίνηση για την τροποποίηση του δανείου. Η κίνηση έχει οριστεί για ακρόαση ή παραμένει σε αρχείο για ορισμένο χρονικό διάστημα για να δοθεί στους πιστωτές η ευκαιρία να το εξετάσουν και να αντικρούσουν, αν είναι απαραίτητο.
Ή ο οφειλέτης μπορεί να παραιτηθεί από τη διαδικασία τροποποίησης του σχεδίου και να καταθέσει μια πρόταση για να μετατραπεί σε ένα κεφάλαιο 7 ή μια πρόταση για να απορρίψει την υπόθεση εντελώς, ανάλογα με οτιδήποτε άλλο θα μπορούσε ο οφειλέτης να κρύβει στην οικονομική του εικόνα. Μάθετε σχετικά με το λογισμικό πτώχευσης .