Βασικά στοιχεία των υβριδικών δανείων
Υβριδικά δάνεια έρχονται σε διάφορες μορφές, και είναι πιο δημοφιλής για τα στεγαστικά δάνεια.
Πρόκειται για ένα "υβριδικό" (ή μείγμα) δανείων σταθερού επιτοκίου και ρυθμιζόμενων στεγαστικών επιτοκίων (ARM) - έτσι λαμβάνετε μερικά από τα οφέλη κάθε τύπου δανείου.
Τα δάνεια σταθερού επιτοκίου είναι προβλέψιμα : Ξέρετε τι το επιτόκιό σας θα είναι για τη διάρκεια του δανείου σας, και πάντα γνωρίζετε τι θα είναι οι μηνιαίες πληρωμές σας. Ένα υβριδικό δάνειο παρέχει σταθερότητα έως και 10 χρόνια πριν αρχίσουν οι ρυθμίσεις.
Τα δάνεια με ρυθμιζόμενο επιτόκιο ξεκινούν συνήθως με χαμηλότερα επιτόκια, ενώ χαμηλότερα επιτόκια οδηγούν σε χαμηλότερη μηνιαία πληρωμή. Ωστόσο, εάν αυξηθούν τα επιτόκια , οι μηνιαίες σας πληρωμές μπορούν να αυξηθούν, κάτι που είναι προβληματικό αν δεν έχετε ταμειακές ροές για να καλύψετε υψηλότερες πληρωμές.
Όταν λειτουργούν καλύτερα
Αυτός ο χαμηλότερος συντελεστής εκκίνησης έρχεται με κάποιο κίνδυνο. Αλλά τα υβρίδια μπορούν να έχουν νόημα στη σωστή κατάσταση.
Βραχυχρόνια: Εάν σχεδιάζετε να μετακινήσετε ή να αναχρηματοδοτήσετε μέσα σε λίγα μόνο χρόνια, μπορείτε να επωφεληθείτε από χαμηλότερο ρυθμό προτού αρχίσετε τις ρυθμίσεις.
Αλλά αν τα σχέδια αλλάξουν και κρατήσετε το δάνειο, η στρατηγική μπορεί να αντισταθεί.
Προπληρωμές: Μπορείτε να μειώσετε τον κίνδυνο σας πραγματοποιώντας σημαντικές πρόσθετες πληρωμές - πάνω από και πέρα από την απαιτούμενη μηνιαία πληρωμή. Εάν πληρώσετε αρκετά γρήγορα το υπόλοιπο του δανείου σας, ίσως μπορέσετε να αντισταθμίσετε υψηλότερα επιτόκια και να αποφύγετε σοβαρές σοκ πληρωμής.
Χαμηλά ποσοστά: Εάν τα ποσοστά παραμείνουν ή μετακινηθούν χαμηλότερα, θα επωφεληθείτε από αυτό το χαμηλότερο αρχικό επιτόκιο μακροπρόθεσμα. Αλλά η πρόβλεψη του μέλλοντος είναι δύσκολη, οπότε κάντε ένα εφεδρικό σχέδιο σε περίπτωση αύξησης των επιτοκίων.
Πώς λειτουργούν
Τα υβριδικά δάνεια ξεκινούν με ένα επιτόκιο που είναι χαμηλότερο από μια τυπική υποθήκη 30 ετών σταθερού επιτοκίου, αλλά το επιτόκιο μπορεί να αλλάξει μετά από αρκετά χρόνια. Οι δανειστές συνήθως περιορίζουν το ύψος του επιτοκίου σας αλλάζει ετησίως και κατά τη διάρκεια του δανείου, προσφέροντας κάποια προστασία αν τα επιτόκια αυξάνονται δραματικά.
Παράδειγμα: Υποθέστε ένα ποσό δανείου ύψους $ 200.000.
- Μια 30ετής υποθήκη σταθερού επιτοκίου με επιτόκιο 4,25% θα έχει μηνιαία πληρωμή $ 983,88 (μάθετε πώς να υπολογίζετε τις μηνιαίες πληρωμές ή χρησιμοποιήστε ένα υπολογιστικό φύλλο για να το κάνετε αυτό). Η μηνιαία πληρωμή δεν θα αλλάξει.
- Ένα ARM 5/1 με επιτόκιο 3,4% ξεκινάει με μηνιαία πληρωμή $ 886,96 - μια εξοικονόμηση 96,92 δολάρια το μήνα. Μετά από πέντε χρόνια, το επιτόκιο και η μηνιαία πληρωμή θα μπορούσαν να αυξηθούν ή να μειωθούν.
Σταθερή περίοδος: Ένα υβριδικό σύστημα ARM χρησιμοποιεί τυπικά ένα σταθερό επιτόκιο για περίοδο τριών, πέντε, επτά ή δέκα ετών. Κατά την περίοδο αυτή, το αρχικό σας επιτόκιο και οι μηνιαίες πληρωμές παραμένουν οι ίδιες. Κατά την έρευνα των υβριδικών δανείων, ο πρώτος αριθμός που αναγράφεται σας δείχνει πόσο διαρκεί η καθορισμένη περίοδος.
Χρησιμοποιώντας το 5/1 ARM που περιγράφηκε παραπάνω, το ποσοστό παραμένει το ίδιο για τα πρώτα πέντε χρόνια. Μια υβριδική υποθήκη 10/1 θα διατηρούσε το αρχικό επιτόκιο για δέκα χρόνια.
Περίοδος προσαρμογής: Μετά την πάροδο της καθορισμένης περιόδου, το επιτόκιο μπορεί να αλλάξει και ο δεύτερος αριθμός στο όνομα του δανείου σας δείχνει πόσο συχνά συμβαίνει αυτό. Ένα ARM 5/1 μπορεί να προσαρμόσει κάθε (ένα) έτος για την υπόλοιπη ζωή του δανείου.
Μηνιαίες πληρωμές: Εάν αλλάξει το επιτόκιο, η μηνιαία πληρωμή σας θα αλλάξει. Οι πληρωμές δανείων υπολογίζονται για να εξοφλήσουν τα χρέη σας και να καλύψουν τις χρεώσεις τόκων - για την υπόλοιπη διάρκεια ζωής του δανείου σας . Τα υψηλότερα επιτόκια απαιτούν υψηλότερες μηνιαίες πληρωμές και αυτό είναι συνήθως μια ανεπιθύμητη έκπληξη για τους δανειολήπτες. Αλλά τα ποσοστά μπορούν επίσης να μειωθούν.
Πώς αλλάζουν οι τιμές;
Δύο βασικοί παράγοντες επηρεάζουν την τιμή σας. Ο δανειστής σας ξεκινάει με ρυθμό δείκτη και στη συνέχεια προσθέτει μια εξάπλωση.
Δείκτης: Οι δείκτες αναφοράς και τα επιτόκια στην ευρύτερη οικονομία επηρεάζουν το ρυθμιζόμενο ποσοστό. Τα υβριδικά δάνεια συνδέονται με ένα δείκτη, ο οποίος αποτελεί σημείο εκκίνησης για το επιτόκιο σας. Για παράδειγμα, το δάνειό σας μπορεί να χρησιμοποιήσει το δείκτη Interbank Offered Rate (LIBOR) στο Λονδίνο . Καθώς το ποσοστό αυτό κινείται πάνω και κάτω, το επιτόκιο του δανείου σας μπορεί να μετακινηθεί μαζί με αυτό.
Διαδώστε: Οι δανειστές προσθέτουν ένα ποσό γνωστό ως "spread" ή "margin" για να φτάσετε στο τελικό επιτόκιο. Αυτή η επιπλέον χρέωση τόκων παρέχει επιπλέον αποζημίωση στους δανειστές.
Παράδειγμα: Υποθέστε ότι έχετε ένα υβριδικό δάνειο που βρίσκεται στην περίοδο προσαρμογής. Το 1ετές LIBOR είναι σήμερα 2%. Η εξάπλωση του δανείου σας είναι 2,25%. Το επιτόκιο του δανείου σας θα προσαρμοστεί στο 4,25% (2% συν 2,25%).
Τιμές ανώτατου ορίου : Τα περισσότερα υβριδικά δάνεια περιορίζουν ή « καλύπτουν » τα ποσοστά των επιτοκίων μπορούν να αλλάξουν. Αυτά τα ανώτατα όρια μειώνουν τον κίνδυνο για τους δανειολήπτες εμποδίζοντας την αύξηση των απεριόριστων επιτοκίων
- Τα αρχικά ανώτατα όρια περιορίζουν το ρυθμό που μπορεί να αλλάξει η τιμή σας στην πρώτη σας προσαρμογή μετά την ολοκλήρωση της καθορισμένης περιόδου. Για παράδειγμα, εάν ο δείκτης κινείται κατά 3%, αλλά έχετε 2% αρχικό ανώτατο όριο, το επιτόκιο σας θα μετατοπίζεται μόνο κατά 2%.
- Τα περιοδικά ανώτατα όρια περιορίζουν το ρυθμό αλλαγής του επιτοκίου σε κάθε ευκαιρία προσαρμογής. Για παράδειγμα, ο ρυθμός μπορεί να αλλάξει όχι περισσότερο από 2% κάθε χρόνο.
- Τα καλύμματα διάρκειας ζωής θέτουν ένα μέγιστο όριο στις συνολικές προσαρμογές καθ 'όλη τη διάρκεια του δανείου σας. Εάν τα ποσοστά φτάσουν να χτυπήσουν αυτό το ανώτατο όριο μετά από λίγες προσαρμογές, τα ποσοστά δεν θα αυξηθούν πια.
Τα υβριδικά δάνεια είναι διαθέσιμα από τους συμβατικούς δανειστές και μπορείτε επίσης να χρησιμοποιήσετε κυβερνητικά προγράμματα όπως τα δάνεια FHA και VA για να διευκολύνετε τα προσόντα. Τα δάνεια που υποστηρίζονται από την κυβέρνηση μπορεί να είναι τα καλύτερα αν σκοπεύετε να κάνετε μια μικρή προκαταβολή ή έχετε προβλήματα στο πιστωτικό σας ιστορικό, αλλά μην αγνοείτε τα συμβατικά δάνεια.
Εάν η πιστωτική σας ανάγκη χρειάζεται ώθηση, μπορείτε να επωφεληθείτε από σχετικά χαμηλά ποσοστά κατά τα πρώτα έτη ενός υβριδικού δανείου και οι πληρωμές σας για την έγκαιρη εξυπηρέτηση θα σας βοηθήσουν να βελτιώσετε την πίστωσή σας . Εντούτοις, δεν είναι ποτέ εγγυημένη η επιλογή καλύτερου επιτοκίου κάτω από το δρόμο - ειδικά εάν τα ποσοστά αυξάνονται δραματικά.