Ο τύπος της πράξης που δημιουργείτε μπορεί να κάνει μεγάλη διαφορά
Προετοιμάστε μια νέα πράξη για να αποφύγετε την πιθανότητα
Στην ιδανική περίπτωση, δεν θα προσθέσετε μόνο το όνομα του παιδιού σας στην υπάρχουσα πράξη σας. Θα δημιουργήσετε μια νέα πράξη με μια ομάδα ιδιοκτητών, ίσως εσείς, το σύζυγό σας και το παιδί σας. Θα γίνετε κοινοί ενοικιαστές με δικαιώματα επιζών .
Αν απλά προσθέσετε το όνομα του παιδιού σας στην υπάρχουσα πράξη σας, δεν θα έχει αναγκαστικά δικαιώματα επιζών. Δεν θα κληρονομήσει αυτόματα το μερίδιό σας στο ακίνητο όταν πεθάνετε. Η προσθήκη του ονόματος του δίνει μόνο ένα ιδιοκτησιακό ενδιαφέρον για το σπίτι τόσο στο παρόν όσο και στο μέλλον, ενώ το δικό σας ιδιοκτησιακό συμφέρον θα εξακολουθούσε να υπόκειται σε τελεστές.
Η δημιουργία μιας ολόκληρης πράξης ανάγκης με δικαιώματα επιβίωσης παρακωλύει αυτό το πρόβλημα. "Επιβίωση" σημαίνει ότι όταν ένας ιδιοκτήτης πεθάνει, το μερίδιό του μετατοπίζεται από το νόμο στον ιδιοκτήτη ή στους ιδιοκτήτες που την επιβιώνουν.
Εξετάστε τη χρήση ενός δικηγόρου
Μπορείτε να αγοράσετε το κατάλληλο λογισμικό ή ένα έντυπο από οποιοδήποτε κατάστημα προμηθειών γραφείου ή νομική ιστοσελίδα για να δημιουργήσετε μια κοινή σύμβαση μίσθωσης, αλλά εξετάστε αν εργάζεστε με έναν τοπικό πληρεξούσιο κτηματομεσίτη ή έναν δικηγόρο ακίνητης περιουσίας.
Οι κρατικοί νόμοι μπορούν να είναι πολύ συγκεκριμένοι για το πώς μια πράξη πρέπει να διατυπωθεί για να δημιουργήσει δικαιώματα επιβίωσης, και αυτές οι μορφές και το λογισμικό δεν είναι πάντα κρατικά. Μία λανθασμένη λέξη ή μια λέξη που λείπει μπορεί να οδηγήσει σε δοκιμασία της ιδιοκτησίας.
Δικαιούχοι πράξεων
Μια πράξη δικαιούχου μπορεί να αποτελεί εναλλακτική λύση για τη δημιουργία μιας πράξης με δικαιώματα επιζών, αν ζείτε σε μια κατάσταση που τα αναγνωρίζει.
Δεν προσθέτετε το παιδί σας ως νέο ιδιοκτήτη της ιδιοκτησίας κατά τη διάρκεια της ζωής σας με αυτό το είδος πράξης. Αντίθετα, θα λάβει την ιδιοκτησία σας μόνο στο θάνατό σας. Αυτό μπορεί να αποφύγει πολλά πιθανά προβλήματα που μπορεί να προκύψουν εάν μοιράζεστε την ιδιοκτησία μαζί του ενώ είστε ζωντανοί.
Εσείς ή η περιουσία σας μπορεί να οφείλετε φόρο δώρων
Από το 2018, όταν δίνετε στον καθένα οτιδήποτε υπερβαίνει τα 15.000 δολάρια σε αξία, η υπηρεσία εσωτερικών εσόδων λέει ότι είναι ένα φορολογητέο δώρο . Αυτό περιλαμβάνει τη δημιουργία μιας νέας πράξης που δίνει στο παιδί σας ένα σημερινό συμφέρον ιδιοκτησίας στο σπίτι σας, υποθέτοντας ότι δεν σας καταβάλλει χρηματικό τίμημα σε αντάλλαγμα.
Θα πρέπει να υποβάλετε μια ομοσπονδιακή φορολογική δήλωση δώρων στο Έντυπο 709 της IRS για να αναφέρετε το δώρο στην IRS αν το μερίδιο του ακινήτου αποτιμάται σε περισσότερα από $ 15.000. Το υπόλοιπο πάνω από $ 15.000 θα ήταν φορολογητέο - σε εσάς, όχι στον αποδέκτη του δώρου.
Αυτό το όριο $ 15.000 είναι γνωστό ως ο ετήσιος αποκλεισμός φόρου δώρων και έχει τιμαριθμική αναπροσαρμογή για τον πληθωρισμό, ώστε να μπορεί να αυξάνεται ετησίως. Αλλά μια εξαίρεση φόρου δώρων για όλη τη ζωή είναι επίσης διαθέσιμη. Αυτή η απαλλαγή σας επιτρέπει να αποφύγετε να πληρώνετε όντως φόρο δώρου για τη μεταφορά.
Η ενιαία φορολογική πίστωση
Ο φόρος δωρεάς και ο φόρος ακίνητης περιουσίας έχουν την ίδια απαλλαγή καθ 'όλη τη διάρκεια ζωής τους - είναι "ενωμένοι". Αν δώσετε μακριά πολύ ακριβά περιουσιακά στοιχεία κατά τη διάρκεια της ζωής σας, η κατάθεση του Έντυπου 709 κάθε φορά μεταβάλλει αποτελεσματικά την ισορροπία του ετήσιου ποσού απαλλαγής κάθε χρόνο στην απαλλαγή σας κατά τη διάρκεια της ζωής σας.
Τελικά, αυτή η προσέγγιση αφήνει λιγότερη απαλλαγή από τον φόρο ακίνητης περιουσίας για να στεγάσει τα εναπομείναντα περιουσιακά σας στοιχεία από τους φόρους ακίνητης περιουσίας όταν πεθάνετε, αλλά επειδή η ίδια πίστωση στεγάζει τόσο το δώρο όσο και την περιουσία σας, αυτό είναι κάπως αδιάφορο.
Τούτου λεχθέντος, εδώ είναι ένα κομμάτι των καλών ειδήσεων: Ο φόρος δωρεάς καθ 'όλη τη διάρκεια ζωής / απαλλαγή φόρου ακίνητης περιουσίας είναι 11,18 εκατομμύρια δολάρια ανά δωρητή από το 2018. Αυτό είναι πολλά περιουσιακά στοιχεία. Εάν είστε σε θέση να χρησιμοποιήσετε μια πράξη δικαιούχου, ο φόρος ακίνητης περιουσίας που σχετίζεται με τη μεταφορά του ακινήτου με αυτόν τον τρόπο θα καλύπτεται από την ίδια απαλλαγή κατά τη διάρκεια ζωής. Λάβετε υπόψη ότι τα περιουσιακά στοιχεία που διαφεύγουν από τη δοκιμασία εξακολουθούν να συμβάλλουν στην φορολογητέα περιουσία σας για σκοπούς φορολογίας ακινήτων.
Αποτελέσματα φόρου κεφαλαιουχικών κερδών
Το παιδί σας θα επιταχυνθεί στη φορολογική βάση του σπιτιού εάν περάσει σε αυτήν όταν πεθάνει, είτε μέσω δοκιμαστικής πράξης είτε μέσω πράξης δικαιούχου.
Αυτό, με τη σειρά του, θα ελαχιστοποιήσει κάθε φόρο κεφαλαιουχικών κερδών που πιθανώς θα έπρεπε να πληρώσει αν τελικά αποφασίσει να πουλήσει το ακίνητο.
Ο φόρος κεφαλαιουχικών κερδών υπολογίζεται με βάση τη διαφορά μεταξύ της αρχικής τιμής αγοράς ή της αξίας ενός ακινήτου και της τιμής πώλησης του ακινήτου. Το "βήμα προς τα πάνω" μετακινεί την αξία του σπιτιού σε αυτό που άξιζε την ημερομηνία του θανάτου σας, όχι όταν την αποκτήσατε για πρώτη φορά.
Εάν έχετε την ιδιοκτησία για μεγάλο χρονικό διάστημα, η ενισχυμένη βάση είναι πιθανώς σημαντικά μεγαλύτερη από αυτή που πληρώσατε για αυτό, πράγμα που είναι καλό. Αυτό σημαίνει ότι θα υπάρξει λιγότερη διαφορά μεταξύ αυτής της αξίας και της τιμής πώλησης, και αυτό σημαίνει λιγότερη αμοιβή στον φόρο κεφαλαιουχικών κερδών.
Το σπίτι δεν θα λάβει ένα βήμα-up στη βάση μετά το θάνατό σας εάν δημιουργήσετε μια κοινή μίσθωση με το παιδί σας με την πραγματοποίηση μιας νέας πράξης κατά τη διάρκεια της ζωής σας. Θα πρέπει να κληρονομήσει το σπίτι αντί. Διαφορετικά, το παιδί σας θα οφείλει φόρο κεφαλαιουχικών κερδών βάσει της αξίας του ακινήτου όταν το αγοράσατε αρχικά.
Άλλα πιθανά προβλήματα με τα κοινά μισθωτήρια
Δεν θα είστε σε θέση να πωλήσετε το ακίνητο, να αναχρηματοδοτήσετε την υποθήκη ή να πάρετε μια νέα υποθήκη χωρίς τη συγκατάθεσή του, εάν του δώσετε μερική ιδιοκτησία σε κοινή σύμβαση μίσθωσης. Αυτές οι ενέργειες απαιτούν τη συγκατάθεση όλων των ιδιοκτητών.
Ακόμη χειρότερα, το παιδί σας θα μπορούσε να πωλήσει νόμιμα το ενδιαφέρον του για το ακίνητο σε τρίτο, ίσως σε έναν πλήρη ξένο, χωρίς τη συγκατάθεσή σας, αν δεν λέτε σωστά τη πράξη.
Αν το παιδί σας καταλήξει σε φορολογικό δικαίωμα, σε προβλήματα πιστωτών ή σε δικαστήριο διαζυγίου, η κυβέρνηση, ο πιστωτικός φορέας ή ο πρώην σύζυγός του μπορούν να διεκδικήσουν το μερίδιο ιδιοκτησίας του σπιτιού σας ή τουλάχιστον το μερίδιο ιδιοκτησίας του παιδιού σε μια κοινή κατάσταση ενοικίασης. Σε αυτή την περίπτωση, η οντότητα μπορεί να τοποθετήσει ασφάλεια στο ακίνητό σας και να προσπαθήσει να αναγκάσει την πώληση της να εισπράξει το χρέος της.
Θα πραγματοποιήσετε επίσης μεταφορά ενός περιουσιακού στοιχείου που θα καθυστερήσει την επιλεξιμότητα του Medicaid εάν υποβάλετε αίτηση για βοήθεια εντός πέντε ετών από τη δημιουργία κοινής συμφωνίας μίσθωσης. Έχετε μακριά ένα μέρος της ιδιοκτησίας σας μακριά, το οποίο μπορεί να επηρεάσει το χρονοδιάγραμμα της επιλεξιμότητας.
Τι πρέπει να κάνεις?
Παρόλο που πολλά από αυτά τα πιθανά προβλήματα μπορούν να αποφευχθούν χρησιμοποιώντας μια πράξη δικαιούχου, αυτή η επιλογή ενδέχεται να μην είναι διαθέσιμη εκεί όπου ζείτε. Δημιουργώντας μια κοινή πράξη μίσθωσης με το παιδί σας αντί να μπορεί να είναι δύσκολη επιχείρηση, έτσι ίσως να θέλετε να συμβουλευτείτε έναν έμπειρο πληρεξούσιο για να σταθμίσετε τα μοναδικά πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα που εμπλέκονται στην ιδιαίτερη κατάστασή σας.
Μην ξεχάσετε να καταθέσετε την πράξη
Όποια και αν είναι η επιλογή που χρησιμοποιείτε, δεν είναι απλώς η σύνταξη μιας νέας πράξης, η υπογραφή της και η συγκράτησή της στο συρτάρι γραφείου σας ή σε χρηματοκιβώτιο. Θα θελήσετε επίσης να το καταθέσετε με τον νομαρχιακό σας καταγραφέα για να βεβαιωθείτε ότι πρόκειται για δημόσιο αρχείο.